Locazione immobile commerciale prelazione quota

Il conduttore di immobili urbani adibiti ad uso commerciale non ha diritto di prelazione sulla quota indivisa della proprietà locata.

Cassazione civile, sez. unite, 14 giugno 2007, n. 13886

Locazione immobile commerciale prelazione quotaGli articoli 38 e 39 della L. 27 luglio 1978 n. 392 (Locazione di immobili urbani) attribuiscono al conduttore dell’immobile adibito ad uso commerciale il diritto di prelazione nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato.
Pur tuttavia la Legge di che trattasi nulla dispone per il caso specifico in cui venga ceduta ad un terzo, che non sia il conduttore del bene, la sola quota indivisa della proprietà dell’immobile oggetto di locazione.
La questione, lasciata all’interpretazione giurisprudenziale e fonte di contrasti interpretativi in seno alla sezione terza della Corte regolatrice, è stata risolta dalle Sezioni Unite nel senso del diniego del diritto di prelazione in favore del conduttore in ordine all’alienazione di una sola quota parte dell’immobile locato, confermando l’orientamento precedentemente espresso dalla medesima Corte con sentenza n. 18648 del 2003.
Tra le argomentazioni poste a sostegno della decisione meritano di essere evidenziati i seguenti tre punti:

1) Realizzazione solo in via eventuale e successiva dell’identità tra immobile locato e immobile venduto.
In caso di vendita a terzi della quota di proprietà comprendente l’immobile locato, non spetta al conduttore il diritto di prelazione poiché viene a mancare l’imprescindibile presupposto dell’identità dell’immobile locato con quello venduto mentre la “graduale” realizzazione dello scopo della norma (consistente nell’acquisto della proprietà completa dell’immobile da parte del conduttore in momenti successivi con l’acquisizione progressiva della proprietà di tutte le altre quote) sarebbe del tutto ipotetica ed eventuale, presupponendo essa non solo che alla vendita della prima quota seguano poi effettivamente le vendite delle altre quote, evento questo che ben potrebbe non verificarsi, ma richiedendosi altresì che, ove alle alienazioni successive i comproprietari-locatori realmente intendano procedere, anche per queste il conduttore si avvalga del diritto di preferenza che gli spetta, circostanza questa che la legge non prevede né richiede al conduttore, il quale è autorizzato a rinunciare ad esercitare la prelazione per le alienazioni successive delle altre quote.

2) Carattere speciale della norma che non consente l’applicazione oltre i casi tipici espressamente previsti.
Nella materia delle prelazioni - in particolare in quelle assistite dal carattere di realità assicurato dal diritto di riscatto - il relativo diritto si sovrappone all’autonomia contrattuale e la limitazione del potere dispositivo del proprietario trova giustificazione nella funzione sociale della proprietà (art. 42 Cost.), sicché il sacrificio imposto in funzione dell’interesse superindividuale conferisce alla norma che lo prevede l’inevitabile carattere della eccezionalità, con la conseguenza della inapplicabilità della disciplina oltre i casi tipici regolati, tra i quali non è stata inserita l’ipotesi specifica della alienazione della quota.

3) Tutela alternativa del conduttore ravvisata nel diritto all’avviamento commerciale.
Infine, devesi osservare che il mancato riconoscimento della prelazione del conduttore nell’acquisto della quota non significa limitazione della tutela privilegiata che la legge riconosce alle locazioni ad uso imprenditoriale, poiché il diritto del conduttore alla stabilità del rapporto continua ad essere garantito dal diritto alla indennità per l’avviamento commerciale, al cui pagamento la parte locatrice continua ad essere tenuta e dal quale, invece, è esonerata quando il conduttore, mediante l’acquisto in prelazione dell’intero immobile, viene a confondere in sè le due qualità di locatore e di conduttore.

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