Equo canone Legge 392 1978 locazione immobili urbani
Legge 27 luglio 1978, n. 392
Disciplina delle locazioni di immobili urbani.
(Gazz. Uff., 29 luglio 1978, n. 211)
Titolo I
Del contratto di locazione
Capo I
Locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione
Art. 1 - Durata della locazione
Art. 2 - Disciplina della sublocazione
Il conduttore non può sublocare totalmente l’immobile, n è può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore.
Salvo patto contrario il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l’immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati.
Art. 3 - Rinnovazione tacita
Art. 4 - Recesso del conduttore
È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
Art. 5 - Inadempimento del conduttore
Salvo quanto previsto dall’art. 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’art. 1455 del Codice civile.
Art. 6 - Successione nel contratto
In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi .
In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l’altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest’ ultimo.
In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale al conduttore succede l’altro coniuge se tra i due si sia così convenuto .
Art. 7 - Clausola di scioglimento in caso di alienazione
È nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata.
Art. 8 - Spese di registrazione
Le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali.
Art. 9 - Oneri accessori
Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell’articolo 12 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633 .
La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi .
Art. 10 - Partecipazione del conduttore all’assemblea dei condomini
Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’ aria.
Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio.
In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell’edificio o da almeno tre conduttori.
Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull’assemblea dei condomini.
Art. 11 - Deposito cauzionale
Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.
Art. 12 - Equo canone degli immobili adibiti ad uso di abitazione
Art. 13 - Superficie convenzionale
Art. 14 - Costo base
Art. 15 - Coefficienti correttivi del costo base
Art. 16 - Tipologia
Art. 17 - Classe demografica dei comuni
Art. 18 - Ubicazione
Art. 19 - Livello di piano
Art. 20 - Vetustà
Art. 21 - Stato di conservazione e manutenzione
Art. 22 - Immobili ultimati dopo il 31 dicembre 1975
Art. 23 - Riparazioni straordinarie
Art. 24 - Aggiornamento del canone
Art. 25 - Adeguamento del canone
Art. 26 - Ambito di applicazione
Capo II
Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione
Art. 27 - Durata della locazione
La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate:
1) industriali, commerciali e artigianali;
2) di interesse turistico comprese tra quelle di cui all’art. 2 della legge 12 marzo 1968, n. 326.
La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.
La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l’immobile, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali.
Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti.
Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio.
Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. l’obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera.
È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
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Legge 27 luglio 1978, n. 392
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