Cedolare secca affitti

Cedolare secca sugli affitti (art. 3 D.Lgs. 23/2011).

Cedolare secca affittiCon entrata in vigore del D. Lgs 23/2011 recante “disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale” i proprietari di immobili concessi in locazione ad uso abitativo possono optare, in alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario di tassazione del reddito fondiario ai fini irpef, per il regime della “cedolare secca sugli affitti” introdotto dall’art. 3 del ridetto decreto legislativo.
Il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo può essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un’imposta operata nella forma della cedolare secca in ragione di un’aliquota del 21% sul canone annuo.
Al regime della cedolare possono aderire soltanto le persone fisiche, trattandosi di una forma di tassazione alternativa all’irpef, mentre ne restano esclusi i lavoratori autonomi e le imprese.
Sono altresì espressamente escluse le locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di una attività d’impresa, o di arti e professioni (comma 6), ancorché il locatore sia una persona fisica.
Detta imposta è sostitutiva sia dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali che delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, ivi incluse quelle dovute sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione.
L’aliquota è ridotta dal 21% al 19% per i contratti stipulati a canone concordato, relativi ad immobili ubicati nei Comuni ad alta tensione abitativa.
Va rimarcato che l’opzione per il regime della cedolare secca determina l’impossibilità per il locatore di richiedere adeguamenti del canone, ivi compresa la variazione Istat.
Ed infatti l’ultimo comma dell’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 prevede con norma imperativa, non derogabile dal diverso accordo delle parti che, nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca, la sospensione, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, della facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente.
Non solo: l’opzione per la “cedolare secca” non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.
In definitiva il locatore dovrà operare la scelta più performante dal punto di vista economico-fiscale bilanciando da un lato l’imposta in misura fissa al 21% ed il canone bloccato e, dall’altro, l’ordinario regime di tassazione del reddito per scaglioni – reddito in cui confluisce anche quello derivante dalle locazioni immobiliari – e la possibilità di ottenere adeguamenti del canone, il tutto ovviamente calibrato in relazione alla propria specifica situazione ovvero avendo conto delle eventuali detrazioni cui avrebbe diritto che potrebbero ridurre il vantaggio fiscale della “cedolare secca”.
In ogni caso la scelta potrà essere ben ponderata giacché anche per i contratti di locazione i cui termini di registrazione scadono dal 7 aprile la decisione se avvalersi o meno della cedolare secca potrà essere effettuata sino al 6 giugno. Una finestra temporale concessa in applicazione all’art. 3 comma 2 dello Statuto del contribuente (legge 212 del 2000), per consentire appunto agli interessati di conoscere la nuova normativa ed eventualmente esercitare l’opzione con più consapevolezza.
Per i contratti registrati a partire dal 7 aprile 2011 la scelta può essere fatta online sul sito dell’Agenzia delle Entrate utilizzando Siria (Servizio Internet per la Registrazione dei contratti relativi a Immobili adibiti ad Abitazione), un software semplificato che guida il contribuente passo per passo. Per i contratti già registrati, invece, il locatore indicherà la scelta per la tassazione secca direttamente nella dichiarazione dei redditi dell’anno prossimo (Unico o 730/2012).
Il relativo modello, composto da due pagine, deve essere presentato all’Agenzia esclusivamente per via telematica e può essere utilizzato per registrare il contratto ed esercitare l’opzione della cedolare secca a patto che:

  • sia i locatori che i conduttori non siano più di tre e tutti i locatori aderiscano alla cedolare;
  • si tratti di una sola unità abitativa con non più di tre pertinenze;
  • tutti gli immobili presenti nel contratto siano censiti con attribuzione di rendita;
  • il contratto disciplini esclusivamente il rapporto di locazione.

Negli altri casi, occorre presentare agli uffici dell’Agenzia due copie cartacee del modello 69 per la richiesta di registrazione degli atti e per gli adempimenti successivi, che può sostituire la Comunicazione Dati Catastali (Cdc) ed è anch’esso reperibile sul sito internet delle Entrate.

25.09.2011

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