Deposito del prezzo della compravendita presso il notaio

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 Deposito del prezzo della compravendita presso il notaio

I commi 63 e seguenti della legge di stabilità 2014 (Legge 147/2013) così come modificati dalla legge sulla concorrenza 2014 – legge n. 124/2017 (articolo 1, commi 142 e seguenti) prevedono la facoltà dell’acquirente di richiedere il deposito del prezzo della compravendita, ma anche di altre somme accessorie, su conto corrente dedicato, intestato al notaio rogante, fino ad avvenuta trascrizione del contratto di compravendita.

Nel dettaglio la legge (Art. 1 c. 63 lett. c della L. 147/2013) prevede che se richiesto da almeno una delle parti, il notaio deve tenere in deposito su apposito conto corrente dedicato l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione di gravami o spese non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione di atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.

Le somme che il notaio riceve da parte dell’acquirente (e che dovranno necessariamente essere intestate non al venditore, bensì al notaio stesso) devono essere depositate su un conto corrente dedicato appositamente acceso in banca con la destinazione di “conto dedicato ai sensi della Legge 147/2013”.
Queste somme sono assolutamente al sicuro sia perché separate dal patrimonio del notaio: non cadono nella sua successione, in caso di premorienza né nnella comunione legale del coniuge e sono impignorabili da parte dei creditori notaio) sia perché le stesse sono impignorabili dai creditori del venditore.

La tutela del deposito prezzo è facoltativa: in sede di rogito l’acquirente, a seconda dei casi, può optare per avvalersene o rinunziarvi.
Sarebbe conforme a correttezza e buona fede nelle trattative tra le parti (ed anche nei rapporti con il notaio) che tale opzione venga manifestata in tempo utile perché il venditore ed il notaio si possano organizzare. Nulla esclude, comunque, che di fronte a motivi gravi sopravvenuti e imprevedibili, si possa manifestare l’opzione anche direttamente alla stipula.
La fattispecie di base su cui è stata costruita la norma, è la seguente: in una compravendita immobiliare le parti pattuiscono che il prezzo dovrà essere versato al venditore solo se questi avrà trasferito il bene all’acquirente libero da trascrizioni e/o iscrizioni pregiudizievoli; le parti si accordano pertanto nel senso che l’acquirente verserà la somma in questione nelle mani di una terza persona (il notaio), la quale, accertato che l’evento in oggetto si è verificato, dovrà consegnare la somma al venditore.
La realtà delle contrattazioni, però, può essere (e di regola è) ben più complessa di quella prefigurata dallegislatore del deposito prezzo. Quest’ultimo può quindi servire a realizzare anche altri interessi dei contraenti,ulteriori rispetto all’acquisto di un bene libero da trascrizioni e/o iscrizioni pregiudizievoli, ad esempio:

  • l’iscrizione di un’ipoteca in primo grado (la somma sarà svincolata quando sia dimostrato che l’ipoteca è iscritta ed è prima in grado; è la prassi del “deposito cauzionale” che quotidianamente si osserva in materia di mutui fondiari e ipotecari);
  • il pagamento di imposte che potranno essere accertate e liquidate a carico del venditore, che sarebbero garantite da privilegio sull’immobile (es. le ipotesi di rivendita infraquinquennale della c.d. prima casa senza riacquisto entro l’anno successivo);
  • sopravvenienze passive a carico del venditore di azienda o il pagamento di debiti garantiti da ipoteca e la cancellazione di ipoteche;
  • la consegna di un immobile libero da persone o cose;
  • il pagamento di tutta o parte del prezzo in attesa delle necessarie verifiche disposte nell’interesse delle parti;
  • l’attesa dell’esercizio (o del mancato esercizio) di un eventuale diritto di prelazione o riscatto;
  • che un’ipoteca si consolidi o che non siano esperite azioni revocatorie ordinarie o fallimentari.

Gli esempi fatti mostrano come il “deposito del prezzo” possa divenire strumento negoziale idoneo a contemperare gli interessi delle parti per tutto il periodo in cui, essendo incerto il corso degli eventi, non è ancora possibile l’individuazione del soggetto avente diritto alla consegna della somma. Esso esalta il ruolo del notaionell’ambito della contrattazione immobiliare. Il compito del notaio non termina con la stipulazione dell’atto e l’esecuzione degli adempimenti. Il notaio diviene il “supervisore” dell’operazione negoziale. Di essa, attraverso ildeposito del prezzo, il notaio si fa garante.

Il deposito del prezzo protegge dal rischio di trascrizioni o gravami pregiudizievoli nelle more tra la stipula e la trascrizione dell’atto ma può tornare utile anche nei seguenti casi:

  • Presenza di un pignoramento o di una ipoteca pregressa. L’esistenza di un pignoramento o di un’ipoteca pregressi non impediscono più la compravendita in quanto nell’atto si può prevedere che il prezzo venga pagato al venditore solo ad avvenuta cancellazione di dette formalità.
  • Immobile soggetto a prelazione legale. in atto si può convenire che il prezzo venga pagato una volta che sia venuta meno la possibilità di esercitare la prelazione.
  • Immobile non agibile. le parti possono convenire che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta presentazione della segnalazione certificata di agibilità.
  • Immobile non libero da persone o cose. Se l’immobile è ancora occupato dal venditore per cui le parti possono convenire che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta consegna della casa all’acquirente libera da persone e cose.
  • Presenza di debiti del venditore. Se il venditore non ha ancora saldato tutte le spese condominiali a suo carico (ad es. spese straordinarie deliberate prima dell’atto per opere non ancora eseguite al momento della stipula) al fine di garantire l’acquirente (che potrebbe essere chiamato a rispondere di tali spese ex art. 63 disp. att. c.c.) presso il notaio vengono depositate le somme necessarie a coprire tali spese con l’incarico per il notaio di effettuare i pagamenti richiesti dall’amministratore di condominio.Il deposito del prezzo garantisce il corretto e sicuro perfezionamento del trasferimento del denaro dall’acquirente al venditore, il quale incasserà le somme dopo qualche giorno ma non correrà alcun rischio in ordine all’effettivo incasso della somma pattuita.

legge 147/2013

Comma 63
63. Il notaio o altro pubblico ufficiale è tenuto a versare su apposito conto corrente dedicato:
a) tutte le somme dovute a titolo di tributi per i quali il medesimo sia sostituto o responsabile d’imposta, e comunque le spese anticipate di cui all’articolo 15, primo comma, numero 3), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, e successive modificazioni, in relazione agli atti a repertorio dallo stesso ricevuti o autenticati e soggetti a pubblicità immobiliare o commerciale;
b) ogni altra somma affidatagli e soggetta ad obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori di cui alla legge 22 gennaio 1934, n. 64;
c) l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione di gravami o spese non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione di atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende, se in tal senso richiesto da almeno una delle parti e conformemente all’incarico espressamente conferito; nei casi previsti dalla presente lettera, il notaio deve ricusare il suo ministero se le parti non depositano, antecedentemente o contestualmente alla sottoscrizione dell’atto, l’importo dei tributi, degli onorari e delle altre spese dell’atto, salvo che si tratti di persone ammesse al beneficio del gratuito patrocinio (1).
(1) Comma sostituito dall’articolo 1, comma 142, lettera a), della Legge 4 agosto 2017, n. 124.

Comma 64
[64. La disposizione di cui al comma 63 non si applica per la parte di prezzo o corrispettivo oggetto di dilazione; si applica in relazione agli importi versati contestualmente alla stipula di atto di quietanza. Sono esclusi i maggiori oneri notarili.] (1)
(1) Comma abrogato dall’articolo 1, comma 142, lettera b), della Legge 4 agosto 2017, n. 124.

Comma 65
65. Le somme depositate nel conto corrente di cui al comma 63 costituiscono patrimonio separato. Dette somme sono escluse dalla successione del notaio o altro pubblico ufficiale e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono impignorabili a richiesta di chiunque ed impignorabile è altresì il credito al pagamento o alla restituzione delle stesse (1).
(1) Comma sostituito dall’articolo 1, comma 142, lettera c), della Legge 4 agosto 2017, n. 124.

Comma 66
66. Nei casi previsti dalle lettere a) e b) del comma 63, il notaio o altro pubblico ufficiale può disporre delle somme di cui si tratta solo per gli specifici impieghi per i quali gli sono state depositate, mantenendo di ciò idonea documentazione. Nei casi previsti dalla lettera c) del comma 63, eseguite la registrazione e la pubblicità dell’atto ai sensi della normativa vigente, verificata l’assenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto o da questo risultanti, il notaio o altro pubblico ufficiale provvede senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a favore degli aventi diritto. Se nell’atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che l’evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta (1).
(1) Comma sostituito dall’articolo 1, comma 142, lettera d), della Legge 4 agosto 2017, n. 124.

Comma 66-bis
66-bis. Il notaio o altro pubblico ufficiale può recuperare dal conto dedicato, a seguito di redazione di apposito prospetto contabile, le somme di cui al comma 63 che abbia eventualmente anticipato con fondi propri, nonché le somme in esso versate diverse da quelle di cui al medesimo comma 63 (1).
(1) Comma inserito dall’articolo 1, comma 142, lettera e), della Legge 4 agosto 2017, n. 124.