Nozione di lottizzazione abusiva
Ai sensi dell’art. 30 del d.p.r. n. 380 del 2001 (Testo Unico Edilizia), si ha lottizzazione abusiva quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali, o senza la prescritta autorizzazione, nonché quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita o atti equivalenti del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche, quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l’ubicazione o l’eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto agli elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio.
La fattispecie risulta sanzionata dall’art. 44, il quale la assoggetta alla pena congiunta dell’arresto sino a due anni e dell’ammenda da euro 15.493 a 51.645 euro.
La stessa pena, d’altra parte, si applica al reato di realizzazione di interventi edilizi, in assenza o in totale difformità del permesso di costruire, nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico o ambientale.
Mancando inizialmente una definizione del reato di lottizzazione abusiva, sul punto si riscontravano due diversi orientamenti giurisprudenziali.
Secondo una prima concezione, per la configurabilità del reato non era sufficiente la semplice attività di frazionamento del terreno e di vendita dei singoli lotti, la quale doveva ritenersi perfettamente lecita e quindi consentita dalla legge, essendo invece necessaria una attività di urbanizzazione del terreno.
Di diversa opinione era invece un altro orientamento, il quale riteneva sufficiente ai fini dell’integrazione del reato la semplice lottizzazione cartolare, indipendentemente dalla realizzazione delle opere.
A porre fine al contrasto giurisprudenziale sono le Sezioni Unite, secondo le quali il reato di lottizzazione abusiva può consistere sia in atti giuridici che in atti materiali.
A tale orientamento aderisce anche il legislatore, dapprima con l’art. 18 della l. n. 47 del 1985 e successivamente con il d.p.r. n. 380 del 2001.
Elementi costitutivi della lottizzazione abusiva
Ciò premesso, la dottrina suole distinguere tra lottizzazione abusiva materiale e lottizzazione abusiva negoziale.
Lottizzazione abusiva materiale
La lottizzazione materiale si realizza attraverso il compimento di atti materiali che determinino una trasformazione urbanistica o edilizia del terreno.
Si ritiene, in particolare, che le opere suscettibili di integrare una lottizzazione abusiva materiale siano, in primo luogo, le costruzioni vere e proprie; nello stesso tempo, anche i lavori di urbanizzazione primaria o secondaria ovvero il mutamento di destinazione d’uso di edifici già esistenti in contrasto con gli strumenti urbanistici possono configurare la fattispecie.
Lottizzazione abusiva negoziale
La lottizzazione c.d. negoziale, invece, si fonda essenzialmente su elementi indiziari, dai quali possa risultare in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio del terreno.
Trattasi, dunque, di un reato a forma libera, potendo essere realizzato attraverso qualunque utilizzazione del terreno in violazione di legge o dello strumento urbanistico. Secondo alcuni autori, poi, sussisterebbe anche una terza fattispecie di lottizzazione c.d. mista, la quale non trova specifico riferimento nell’art. 30 del Testo Unico in materia edilizia, ed è caratterizzata dalla compresenza di attività materiali e negoziali.
Quanto all’elemento soggettivo, la giurisprudenza aveva ritenuto inizialmente che il reato di lottizzazione abusiva fosse una contravvenzione di natura necessariamente dolosa, per la cui sussistenza era quindi necessario che l’evento fosse stato previsto e voluto dal reo quale conseguenza della propria condotta cosciente e volontaria.
Tale orientamento è stato ad oggi superato: secondo la giurisprudenza attuale, infatti, il reato di lottizzazione abusiva non si sottrae al principio generale di equivalenza dell’elemento soggettivo del dolo e della colpa nelle contravvenzioni sancito dall’art. 42, comma 4, c.p., secondo il quale negli illeciti contravvenzionali ciascuno risponde della propria azione od omissione cosciente e volontaria sia essa dolosa o colposa.
Sulla base del presupposto che il reato di lottizzazione abusiva ricade nella regola generale dell’art. 42, comma 4, c.p., l’attuale orientamento ritiene ammissibile, ai sensi dell’art. 113 c.p., anche la c.d. cooperazione colposa da parte dell’acquirente del terreno. Secondo la giurisprudenza, in particolare chi acquista un fondo per edificare deve essere cauto e diligente nell’acquisire conoscenza delle previsioni urbanistiche e di pianificazione di zona riferite all’area in cui vuole costruire; in mancanza, il compratore si pone colposamente in una situazione di inconsapevolezza, la quale fornisce un contributo causale determinante all’attività illecita del venditore.
Per la giurisprudenza, in particolare, ai fini dell’affermazione della cooperazione dell’acquirente nel reato non è necessario un previo concerto o una azione concordata con il venditore, essendo al contrario sufficiente una semplice adesione.
Oltre che con il concorso del compratore, il reato di lottizzazione abusiva può essere il frutto della cooperazione di una pluralità di soggetti, i quali, in base ai principi in tema di concorso di persone nel reato, possono partecipare alla commissione del fatto con condotte differenti da quella strettamente costruttiva, purché ciascuno di essi apporti un contributo causale alla verificazione dell’illecito.
Come affermato dall’ultimo comma dell’articolo 30 del Testo Unico in materia edilizia, le disposizioni in materia di lottizzazione abusiva non sono applicabili alle divisioni ereditarie. Sull’interpretazione della norma è intervenuta la giurisprudenza, secondo la quale la norma non intende escludere in assoluto la configurabilità di una lottizzazione cartolare in presenza di un atto di divisione ereditaria, ma al contrario statuire che a tali atti giuridici non sono applicabili gli indici sintomatici della lottizzazione. La natura familiare di tali atti, infatti, le pone al riparo da quell’intento speculativo proprio di colui il quale vuole realizzare una lottizzazione.
Ne deriva, pertanto, che anche una divisione ereditaria può mascherare una lottizzazione abusiva cartolare. Nel caso, però, in cui la divisione sia consentita dalla legge, l’intento lottizzatorio non può desumersi dal semplice frazionamento del terreno, che può essere determinato esclusivamente dalla necessità di sciogliere la comunione ereditaria, ma occorre un quid pluris che evidenzi la volontà di lottizzare.
Secondo quanto sostenuto dalla Suprema Corte, d’altra parte, il reato di lottizzazione abusiva può realizzarsi anche con riferimento all’acquisto o alla vendita di edifici già realizzati.
