Quali sono le parti comuni di un edificio che possono definirsi condominiali?
A norma dell’art. 1117 del Codice Civile sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio e, quindi, possono definirsi condominiali:
- tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
- le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
- le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Esiste pertanto una presunzione di appartenenza al condominio delle parti comuni dell’edificio (anche se aventi diritto a godimento periodico), che opera salvo che la parte dell’edificio non sia espressamente assegnata in proprietà esclusiva ad uno dei condòmini da un titolo (art. 1117, 1° comma).
La giurisprudenza ha altresì precisato che la presunzione di condominialità di talune parti dell’edificio stabilita nell’articolo 1117 c.c. si basa sulla destinazione all’uso e al godimento comune, che deve risultare da elementi oggettivi, cioè dall’attitudine funzionale del bene al servizio o al godimento comune.
Ne deriva pertanto che l’elencazione delle specifiche parti dell’edificio contenuta nell’art. 1117 del Codice civile non è affatto tassativa. Ed infatti, di volta in volta, la giurisprudenza ha avuto modo di considerare parte condominiale anche altri elementi del fabbricato, ulteriori rispetto a quelli indicati dalla norma citata.
