Affitto d’azienda e distinzione tra opere di manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria
La distinzione tra opere di manutenzione ordinaria e straordinaria nell’ipotesi di affitto di ramo d’azienda deve muovere dalla considerazione che sull’affittuario grava l’obbligo di conservare l’azienda, in tutte le sue componenti, nello stato in cui viene affittata e, per tale ragione, sempre sull’affittuario grava l’obbligo di sostenere tutte le spese necessarie a tale scopo.
Ne consegue che, al fine della distinzione tra spese di manutenzione ordinaria e straordinaria ed a differenza di quanto avviene per il contratto di locazione di beni non produttivi, i lavori di manutenzione ordinaria vanno individuati “in negativo” cioè, escludendo quelle opere che sono da reputarsi straordinarie perché non finalizzate alla conservazione della originaria destinazione economica del bene e al ripristino della sua attitudine produttiva, eventualmente adoperando, in via orientativa e in assenza di un criterio discretivo certo, l’elenco esemplificativo delle riparazioni straordinarie di cui all’art. 1005 c.c., norma applicabile anche ad istituti diversi dall’usufrutto (Cass. 18/09/2020 n. 19632; Cass. 03/04/1979, n. 1881)
Cassazione civile, sez. VI, 27 maggio 2022, n. 17226
