L’amministratore di condominio è legittimato a partecipare alla procedura di mediazione obbligatoria solo se autorizzato dall’assemblea dei condomini
Nel giudizio di merito è stata dichiarata improcedibile la domanda del condominio, volta alla condanna della condomina al pagamento di una somma determinata con la deliberazione assembleare di approvazione del consuntivo, per non aver attivato la procedura di mediazione obbligatoria ex decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, a causa della mancata adozione da parte dell’assemblea condominiale della delibera di autorizzazione all’amministratore di parteciparvi.
Inpugnata la decisione davanti alla Corte di Cassazione, anche i giudici di legittimità hanno rilevato la corretta applicazione della normativa in materia da parte del Tribunale ed in particolare dell’art. 71-quater disp. att. c.c. che, al comma 1, indica le controversie in materia di condominio soggette alla condizione di procedibilità dell’esperimento del procedimento di mediazione.
Tra dette controversie vi rientra la domanda avanzata dall’amministratore di condominio per conseguire la condanna di una condomina al pagamento dei contributi. Al comma 3 del medesimo articolo è poi previsto che “Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice”.
Ne consegue che la condizione di procedibilità della controversia in materia di condominio si realizza solo se all’incontro davanti al mediatore l’amministratore partecipi in forza di preventiva delibera dell’assemblea dei condomini assunta con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2 del Codice Civile.
La Corte precisa al riguardo che, anche in relazione alle cause inerenti all’ambito della rappresentanza istituzionale dell’amministratore, questi non può partecipare alle attività di mediazione privo della delibera assembleare, in quanto l’amministratore, senza apposito mandato conferitogli dalla maggioranza ex art. 1136, comma 2, c.c., resta comunque sprovvisto del potere di disporre dei diritti sostanziali che sono rimessi alla mediazione e, dunque, privo del potere occorrente per la soluzione della controversia.
Art. 71 quater Disp. Att. Trans. Codice Civile
Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice.
La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.
Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice.
Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.
La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.
Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all’articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare.
Art. 1136 Codice Civile
Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni
L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo .
Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio .
L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.
Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.
