Nel caso di edificio in condominio composto da due soli condomini (il cosiddetto “condominio minimo”), il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da un condomino viene ad essere regolato dalla norma stabilita dall’art. 1134 cod. civ., da cui il diritto al rimborso è riconosciuto soltanto per le spese urgenti, ovvero soltanto per le spese impellenti, che devono essere eseguite senza ritardo e la cui erogazione la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia (Cass. 12 settembre 1980, n. 5256).
La peculiarità della situazione di fatto e di diritto, configurata dalla presenza di due soli proprietari, e dalla susseguente inapplicabilità del principio di maggioranza, non rappresenta una condizione tale da sottrarre la fattispecie alla normativa in tema di condominio, con conseguente applicazione della norma di cui dall’art. 1110 cod. civ. per la comunione in generale, secondo cui il rimborso è subordinato alla mera trascuranza degli altri condomini, da intendersi come inattività, negligenza, trascuratezza, omessa cura come si dovrebbe (Cfr. Cass. civ n. 10738/2001).
Il maggior rigore della disciplina in tema di condominio negli edifici rispetto alla comunione dipende dalla diversa utilità dei beni, che formano oggetto dei differenti diritti.
«La indivisibilità dei beni in condominio (art. 1119 cod. civ.) dipende dalla utilità strumentale, essendo strettamente legata al godimento delle unità immobiliari. Dalla virtuale perpetuità del condominio deriva l’opportunità che i condomini non interferiscono nella amministrazione delle parti comuni dell’edificio. Dalla normale divisibilità nella comunione, invece, segue che il comunista insoddisfatto dell’altrui inattività, se non vuole chiedere lo scioglimento (art. 1111 cod. civ.), può decidere di provvedere personalmente».
Né vale contestare l’inapplicabilità, nel caso del condominio minimo, di talune delle norme di organizzazione, ed in particolare del metodo collegiale e del principio maggioritario in presenza di due soli condomini.
Nessuna norma contempla l’impossibilità, logica e tecnica, che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso da quello maggioritario. In altre parole, nessuna norma impedisce che l’assemblea, nel caso di condominio formato da due soli condomini, si costituisca validamente con la presenza di tutti e due i condomini e all’unanimità decida validamente.
D’altra parte l’ipotesi del condominio minimo è del tutto simile ad altre, nelle quali la maggioranza in concreto non si forma (ad es. condominio composto da più partecipanti, in cui gli schieramenti opposti si equivalgono) per cui all’occorrenza si ricorrerà all’autorità giudiziaria ex art. 1105, 4 comma c.c.
Condominio minimo. La spesa autonomamente sostenuta da un condomino è rimborsabile solo se abbia i requisiti dell’urgenza.
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