La sentenza in commento rappresenta un punto di svolta in materia di responsabilità dei singoli condomini in riferimento ai debiti contratti dal condominio per il godimento di beni e servizi comuni.
La Cassazione, relativamente ai suddetti rapporti obbligatori, concernenti prestazioni normalmente non divisibili e rispetto alle quali ciascun condomino avrebbe interesse per l’intero, ha sempre mostrato maggior propensione nel ritenere i singoli condomini legati da un vincolo di solidarietà ex art. 1294 c.c. (principio che non sarebbe derogato dall’art. 1123 cod. civ., che si limita a ripartire gli oneri all’interno del condominio). Pertanto, secondo tale orientamento, ciascuno condomino sarebbe tenuto per l’intero all’adempimento, salvo il diritto di regresso nei confronti degli altri condomini insolventi (cfr. ex multis Cass. civ. n. 14593/2004 e n. 17563/2005).
Secondo altro orientamento, decisamente minoritario, avrebbe invece vigore il principio della parziarietà, ovvero dalla ripartizione tra i condomini delle obbligazioni assunte nell’interesse del condominio in proporzione alle rispettive quote.
Stante il contrasto giurisprudenziale, le Sezioni unite, investite della questione, hanno deciso di accreditare il secondo, seppur minoritario, dei due orientamenti. In particolare è stata rilevata la carenza nelle obbligazioni assunte nell’interesse del condominio di uno dei tre requisiti necessari a configurare la solidarietà passiva.
Se infatti si riscontrano certamente la pluralità dei debitori (i condomini) e l’unicità della causa (eadem causa obbligandi), è discutibile, invece, la unicità della prestazione (idem debitum).
La prestazione è certamente unica e indivisibile per il creditore, il quale ha operato in favore di tutti i condomini (ad es. per il rifacimento della facciata dell’edificio o l’impermeabilizzazione del tetto), mentre per i condebitori si risolve nel versamento di una somma di denaro, cioè in una prestazione sì comune, ma “naturalisticamente” divisibile.
La S.C. ha osservato altresì come la solidarietà nel condominio non sia contemplata in nessuna disposizione di legge e che l’art. 1123 c.c., interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue tra il profilo esterno e quello interno dell’obbligazione (al contrario di quanto sostenuto, con elegante espediente giuridico, dalla giurisprudenza maggioritaria).
Ne deriva pertanto che l’amministratore, per le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio, vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni, del mandato conferitogli ed in ragione delle specifiche quote. Le obbligazioni e le susseguenti responsabilità dei singoli condomini sono dunque governate dal criterio dalla parziarietà e non da quello della solidarietà.
Ai singoli proprietari si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto “interesse del condominio”, in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.
Tale principio salvaguarda il singolo condomino da eventuali richieste di rilevanti somme di denaro nei suoi confronti, a seguito della scelta effettuata dal creditore.
La parziarietà del vincolo obbligatorio ha infatti il pregio di anticipare la ripartizione del debito al momento dell’adempimento, senza rimandare al momento della rivalsa. La solidarietà viceversa avvantaggerebbe il creditore che, conoscendo anticipatamente la situazione della parte debitrice, potrebbe cautelarsi in vari modi, primo fra tutti la scelta dei soggetti, in ragione della relativa solvibilità, nei confronti dei quali esigere il pagamento dell’intero.
Condominio. Nelle obbligazioni assunte nei confronti di terzi ogni condomino risponde pro quota.
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