In presenza di contrattazione preliminare relativa ad una compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve verificare se tale accordo costituisca già esso stesso un contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire gli effetti di cui agli artt. 1351 e 2932 cod.civ. o diversamente detto accordo produca soltanto effetti obbligatori, con esclusione dell’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 per il caso di inadempimento. Ed infatti, liberandosi dall’ipotesi per cui il primo contratto è già il contratto preliminare e che il secondo è, al più, solo la sua formalizzazione per la trascrizione, bisogna effettuare tutta una serie di distinzioni,
In particolare bisogna distinguere le mere puntuazioni – in cui le parti hanno solo iniziato a discutere di un possibile affare e, senza alcun vincolo, fissano una possibile traccia di trattative – dalle situazioni in cui il contratto non è ancora un vero preliminare, ma ha efficacia vincolante sui profili in ordine ai quali l’accordo è irrevocabilmente raggiunto, restando da concordare secondo buona fede ulteriori punti.
Si tratta di un iniziale accordo che non può configurarsi ancora come preliminare perché mancano elementi essenziali, ma che esclude che di quelli fissati si torni a discutere. In questa ipotesi man mano che si impoverisce il contenuto determinato ci si allontana dal preliminare propriamente detto.
Ciò che rileva, all’interno di una gamma di situazioni diverse, è che la violazione delle intese limitata ad una parte del regolamento, perpetrata in una fase successiva rimettendo in discussione questi obblighi in itinere che erano già determinati, da luogo a responsabilità contrattuale da inadempimento di un’obbligazione specifica sorta nel corso della formazione del contratto, riconducibile alla terza delle categorie considerate nell’art. 1173 c.c., cioè alle obbligazioni derivanti da ogni fatto o atto idoneo a produrle in conformità dell’ordinamento giuridico.
Questa linea interpretativa impone di vagliare caso per caso l’emergere dell’interesse delle parti, della loro volontà di rinviare il momento in cui operano sia l’integrazione suppletiva ex art. 1374 c.c. sia la cogenza del meccanismo proprio del preliminare ex art. 1351 e 2932 c.c..
Nella compravendita immobiliare l’ausilio giunge dal formalismo che contraddistingue la materia, in modo da potersi di volta in volta cogliere i profili oggettivi non solo di una trattativa e della successiva stipula di un preliminare, ma di una sequenza di atti caratterizzati da un contenuto differenziato e aventi portata contrattuale con le connesse conseguenze
Configurabilità del contratto preliminare del preliminare.
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