Distanze legali: principio della prevenzione e regolamenti comunali.

Cassazione civile, sez. unite, 19 maggio 2016, n. 10318

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 Distanze legali: principio della prevenzione e regolamenti comunali.

In tema di distanze legali, il principio di prevenzione, di cui agli artt. 873 e seguenti c.c., si applica anche quando le disposizioni di un regolamento locale prevedano una distanza minima tra le costruzioni in misura maggiore a quella codicistica senza prescrivere altresì una distanza minima dal confine o vietare espressamente la costruzione in appoggio o aderenza.

Quando gli strumenti urbanistici stabiliscano determinate distanze dal confine ma prevedano anche la possibilità di costruire in aderenza od in appoggio, si versa in ipotesi del tutto analoga a quella disciplinata dagli artt. 873 e ss. c.c..
Si applica dunque anche intasi casi il criterio della prevenzione, in forza del quale che è consentito al preveniente costruire sul confine, ponendo così il vicino – che intenda a sua volta edificare – nell’alternativa di chiedere la comunione del muro e di costruire in aderenza (eventualmente esercitando le opzioni previste dagli artt. 875 e 877, secondo comma, c.c.), ovvero di arretrare la sua costruzione sino a rispettare la maggiore intera distanza imposta dallo strumento urbanistico.
Il criterio è che i fabbricati o stanno a tre metri l’uno dall’altro oppure si costruiscono in aderenza (cfr. art. 873 cod. civ.). In sintesi sarà il primo costruttore fra i due confinanti a decidere la distanza dal confine del proprio fabbricato costringendo l’altro ad adeguarsi alla prescrizioni di legge. Nel caso in cui il secondo costruttore non volesse costruire in aderenza, avendo il primo edificato a distanza inferiore a quella regolamentare, dovrà arretrare (principio della prevezione) al fine di rispettare la distanza dei tre metri (o la diversa distanza prevista dai regolamenti comunali).
Ma cosa accade nello specifico quando gli strumenti edilizi locali solitamente prescrivono distanze ben maggiori dei 3 metri fra fabbricati prevista dall’art. 873 del Codice e talvolta non permettono la costruzione in aderenza o a confine, oppure prevedono addirittura una distanza proporzionale all’altezza dell’edificio?

Secondo le Sezioni Unite non vi è ostacolo all’applicabilità del principio codicistico della prevenzione nell’ipotesi in cui un regolamento locale si limiti a stabilire un distacco minimo tra le costruzioni maggiore rispetto a quello contemplato dall’art. 873 del codice civile, senza prescrivere altresì una distanza minima delle costruzioni dal confine o vietare espressamente la costruzione in appoggio o in aderenza.
un regolamento locale che si limiti a stabilire una distanza tra le costruzioni superiore a quella prevista dal codice civile, senza imporre un distacco minimo delle costruzioni dal confine, non incide sul principio della prevenzione, come disciplinato dal codice civile, e non preclude, quindi, al preveniente la possibilità di costruire sul confine o a distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta tra le costruzioni, ne al prevenuto la corrispondente facoltà di costruire in appoggio o in aderenza, in presenza dei presupposti previsti dagli artt. 874, 875 e 877 cod. civ.

Art. 873 Cod. Civ.
Distanze nelle costruzioni.

Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.

Art. 875 Cod. Civ.
Comunione forzosa del muro che non è sul confine.

Quando il muro si trova a una distanza dal confine minore di un metro e mezzo ovvero a distanza minore della metà di quella stabilita dai regolamenti locali, il vicino può chiedere la comunione del muro [874] soltanto allo scopo di fabbricare contro il muro stesso, pagando, oltre il valore della metà del muro, il valore del suolo da occupare con la nuova fabbrica, salvo che il proprietario preferisca estendere il suo muro sino al confine.
Il vicino che intende domandare la comunione deve interpellare preventivamente il proprietario se preferisca di estendere il muro al confine o di procedere alla sua demolizione. Questi deve manifestare la propria volontà entro il termine di giorni quindici e deve procedere alla costruzione o alla demolizione entro sei mesi dal giorno in cui ha comunicato la risposta.

Testo integrale della sentenza:

Cassazione civile, sez. unite, 19 maggio 2016, n. 10318