I fabbricati di nuova costruzione ed ancora da ultimare sono soggetti ad ICI per effetto dell’iscrizione al catasto
Il D. Lg.vo 30 dicembre 1992 n. 504, istitutivo dell’ imposta comunale sugli immobili (ICI), come noto, dispone:
– al secondo corna dell’ art. 1, che “Presupposto dell’imposta è il possesso di fabbricati, di aree fabbricabili e di terreni agricoli, siti nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l’attività dell’impresa”.
– Alla lettera a) del primo comma dell’art. 2 “Ai fini dell’imposta di cui all’articolo 1 (…) per fabbricato si intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano, …; il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all’imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato”
Al primo comma dell’art. 8 che:
a) “L’imposta è ridotta del 50 per cento per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni”. (…)
b) “L’aliquota può essere stabilita dai comuni nella misura del 4 per mille, per un periodo comunque non superiore a tre anni, relativamente ai fabbricati realizzati per la vendita e non venduti dalle imprese che hanno per oggetto esclusivo o prevalente dell’attività la costruzione e l’alienazione di immobili”.
L’analisi delle norme richiamate evidenzia, in primo luogo, la natura reale dell’imposta de qua, supponendo essa unicamente il “possesso” di uno o più immobili.
Dalla stessa analisi, poi, si evince l’irrilevanza, ai fini del suo assoggettamento all’imposta, della idoneità dell’immobile a produrre reddito (e, di conseguenza, del rilascio del certificato di abitabilità): il primo comma dell’art. 8, infatti, nell’incipit consente soltanto di ridurre l’imposta del 50%, ma non di escludere dall’imposta un fabbricato inagibile od inabitabile (sempre che di fatto non sia utilizzato) e nella sua parte finale attribuisce al comune la facoltà di prevedere, peraltro solo per un periodo predeterminato, una aliquota minore “relativamente ai fabbricati realizzati per la vendita e non venduti dalle imprese che hanno per oggetto esclusivo o prevalente dell’ attività la costruzione e l’alienazione di immobili” ; entrambi i casi, quindi, confermano l’assoggettamento, comunque, all’imposta di fabbricati presumibilmente non idonei a produrre reddito.
Dalla struttura del primo comma dell’ art. 2, poi, deriva che, “ai fini dell’imposta di cui all’art. 1”, per “fabbricato” deve intendersi ogni “unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano” (poi catasto dei fabbricati).
L’iscrizione nei catasto edilizio dell’“unita immobiliare”, quindi, costituisce di per sé presupposto sufficiente perché l’unità sia considerata “fabbricato” e, di conseguenza, assoggettata all’imposta prevista per tale specie di immobile; analogamente, per la norma, costituisce presupposto sufficiente la mera sussistenza delle condizioni di iscrivibilità (“che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano”) di una unità nel medesimo catasto: in entrambe le ipotesi “l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza” perdono la loro autonomia ai fini dell’imposta perché sono da considerare (“considerandosi”) “parte integrante del fabbricato”.
Immediatamente dopo quelle proposizioni, nella stessa lett. a) dell’art. 2 (dedicato alla “definizione di fabbricati e aree”), il legislatore completa il proprio pensiero prescrivendo che “il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all’ imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato” .
Quest’ultima frase per il suo contesto e per l’innanzi evidenziata attribuzione all’ ente impositore della facoltà di deliberare una aliquota minore “relativamente ai fabbricati realizzati per la vendita e non venduti dalle imprese che hanno per oggetto esclusivo o prevalente dell’ attività la costruzione e l’alienazione di immobili” – assume la funzione di completamento della “definizione di fabbricati” contenuta nella prima parte della norma (“unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano”) e, quindi, la previsione relativa rappresenta una fattispecie aggiunta alla nozione di fabbricato fornita in detta parte: di conseguenza, ai fini dell’ICI, per “fabbricato” deve intendersi (a) “l’unità immobiliare iscritta nel catasto edilizio”, (b) “l’unità immobiliare … che deve essere iscritta” allo stesso catasto e (c) “il fabbricato di nuova costruzione” (c1) “a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione” o (c2) “se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato”. (…)
Le osservazioni svolte mettono in evidenza l’erroneità della sentenza impugnata [il caso di specie riguarda fabbricati di nuova costruzione, iscritti al catastro quando ancora non ultimati] avendo la stessa affermato, in manifesto contrasto con il dettato normativo, che ai fini dell’ICI “l’iscrizione al catasto … è un mero obbligo conseguente ultimazione dei lavori ma assolutamente autonomo rispetto imponibilità”: per tale dettato, invece, come innanzi ricostruito, l’iscrizione al catasto edilizio urbano (ora dei fabbricati) di una unità immobiliare costituisce presupposto sufficiente per l’assoggettamento della stessa all’afferente imposta comunale.
