Locazione a canone crescente nel tempo

Cassazione civile, sez. III, 15 novembre 2016, n. 23195

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 Locazione a canone crescente nel tempo

Ammessa la locazione a canone crescente nel tempo purché non finalizzata ad eludere il limite relativo all’adeguamento per la svalutazione monetaria

In materia di contratto di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo, in relazione al principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo, la clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto contrattuale, ovvero prevede variazioni in aumento in relazione ad eventi oggettivi predeterminati (del tutto diversi e indipendenti rispetto alle variazioni annue del potere d’acquisto della moneta) deve ritenersi legittima (ex art. 32 e 79 della legge sull’equo canone).
Non è invece consentito che tale progressivo aumento del canone locativo costituisca in realtà un espediente diretto a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria eludendo i limiti quantitativi posti dalla L. n. 392 del 1978, art. 32, incorrendo così nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, comma 1, della legge citata.
In definitiva deve ritenersi legittima la locazione a canone crescente nel tempo, con la previsione di future maggiorazioni del canone diverse dall’aggiornamento ex art. 32 della L. n. 392 del 1978, purché la clausola che preveda tale maggiorazioni si riferisca chiaramente riferirsi ad elementi predeterminati, desumibili dal contratto e tali da essere idonei ad influire sull’equilibrio economico del rapporto, in modo autonomo dalle variazioni annue del potere di acquisto della moneta. La rivalutazione del canone di locazione, come noto e come previsto dall’art. 32 della L. 392/1978, non può infatti essere superiore al 75% della variazione dell’indice del costo della vita Istat  (cfr. Cassazione civile, sez. III, 23 febbraio 2007, n. 4210)

Art. 32 Legge 392/1978
Aggiornamento del canone
Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.
Le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all’articolo 27, non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati.
Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale ed a quelli in corso al momento dell’entrata in vigore del limite di aggiornamento di cui al secondo comma del presente articolo.

Massima tratta da: Estratto della sentenza