Come noto il proprietario di un immobile adibito ad uso commerciale può riottenerne la disponibilità negando il rinnovo del contratto alla prima scadenza a determinate condizioni, così come meglio specificato dall’art. 29 della L. n. 392/78. Ad esempio perché intende adibire l’immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei figli, o perché intende condurre egli stesso un’attività industriale, commerciale o artigianale nel medesimo immobile (rif. art. 27).
Pur tuttavia il locatore che abbia ottenuto la disponibilità dell’immobile per uno dei motivi previsti dall’art. 29 della legge sulle locazioni, il quale non abbia poi adibito l’immobile agli usi indicati, il tutto nel termine di sei mesi dall’avvenuta consegna, incorre in un duplice ordine di conseguenze.
A norma dell’art. 31 della legge 392/78 il conduttore può richiedere il ripristino del contratto, salvi i diritti acquistati da terzi in buona fede, e il rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero il risarcimento del danno in misura non superiore a quarantotto mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto, oltre alle indennità per la perdita dell’avviamento commerciale a partire da un valore pari a 18 mensilità del canone di locazione (rif. art. 34).
La posta prevista dall’art. 31 in danno del locatore ed a vantaggio del conduttore ha una duplice natura: risarcitoria ma anche sanzionatoria, il che si riverbera sui criteri di quantificazione del danno.
Il contemperamento tra il fine sanzionatorio (evocato dalla rubrica della disposizione in esame, intitolata “Sanzioni”) e quello propriamente risarcitorio può ritenersi realizzato mediante la presunzione di sussistenza del danno comunque connesso all’anticipata restituzione dell’immobile, che il giudice è chiamato a liquidare equitativamente sulla base delle caratteristiche del caso concreto in difetto di prova della sua precisa entità da parte del conduttore e salva la possibilità per il locatore di superare la presunzione suddetta provando l’assenza di conseguenze pregiudizievoli per il conduttore (così Cass. n. 20926/04, seguita da Cass. n. 1700/09).
Mancato rinnovo della locazione commerciale e risarcimento del danno in favore del conduttore.
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