Ammessa l’esecuzione in forma specifica del preliminare di vendita immobiliare stipulato da un solo coniuge in regime di comunione legale.

Cassazione civile, sez. II, 30 gennaio 2013, n. 2203

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Un’impresa edile agiva in giudizio al fine di ottenere l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di vendita immobiliare stipulato con un solo coniuge in regime di comunione legale dei beni. La Corte d’Appello, in riforma della sentenza impugnata, respinge la domanda proposta dall’impresa, fondando la propria decisione sull’assunto che l’art. 177 cod. civ., disciplinante i beni oggetto della comunione legale, non potesse trovare applicazione in riferimento ai contratti obbligatori, i quali non comportano l’effettivo trasferimento di un bene ma determinano solo un obbligo di natura relativa e personale per il coniuge che ha concluso l’accordo. Di conseguenza la Corte territoriale riteneva nullo nei confronti del coniuge non contraente il preliminare di compravendita, pur non avendo quest’ultimo proposto l’azione di annullamento prevista dall’art. 184 cod. civ. (“Atti compiuti senza il necessario consenso del coniuge”).
I giudici di merito, in sostanza, reputavano necessario ai fini del trasferimento del bene il formarsi di un’unica volontà negoziale in capo ai due coniugi in comunione dei beni, data l’unicità e la inscindibilità del bene in comunione, pertanto il coniuge stipulante avrebbe potuto cedere la propria quota, ma non cedere anche quella dell’altro coniuge.
La Cassazione respinge l’iter logico seguito dalla Corte territoriale poiché frutto dell’applicazione dei diversi principi che regolano la comunione ordinaria e che non trovano applicazione nell’ipotesi di comunione legale tra coniugi.
La comunione legale tra coniugi costituisce una comunione senza quote, nella quale i coniugi sono solidalmente titolari di un diritto avente ad oggetto tutti i beni di essa, così ciascun coniuge mentre non può disporre della propria quota, ben può disporre dell’intero bene comune. Invece il consenso del coniuge pretermesso non rappresenta un atto autorizzativo nel senso di atto attributivo di un potere, ma si configura piuttosto come negozio unilaterale autorizzativo che rimuove un limite all’esercizio del potere dispositivo sul bene e si traduce in un vizio da far valere ai sensi dell’art. 184 c.c., nel termine di un anno decorrente dalla conoscenza dell’atto o dalla data di trascrizione (v. Cass. 21 maggio 2008 n. 12849; Cass. 11 giungo 2010 n. 14093; Cass. 24 luglio 2012 n. 12923). Infatti l’art. 184 cod. civ., in quanto teso a garantire la rapidità e la certezza della circolazione dei beni oggetto di comunione legale, disciplina il conflitto tra il terzo ed il coniuge pretermesso in modo più favorevole (rispetto alla comunione ordinaria) al primo, con il
regime degli effetti tendente alla conservazione del negozio.
Ne consegue che il contratto, in assenza del consenso del coniuge pretermesso, non è inefficace nei confronti dei terzi ma è solo soggetto alla disciplina dell’art. 184 cod. civ. ed in particolare all’azione di annullamento ivi prevista ed accordata al coniuge non consenziente, nel caso di specie non esercitata nel breve termine prescrizionale previsto.
La Suprema Corte annulla pertanto la sentenza impugnata affermando il seguente principio di diritto: “per l’esecuzione in forma specifica di un preliminare di vendita immobiliare non è necessaria la sottoscrizione di entrambi i coniugi in comunione legale, ma è sufficiente il consenso dell’altro coniuge e la mancanza del suo consenso si traduce in un vizio da far valere ai sensi dell’art. 184 c.c. (nel rispetto del principio generale di buona fede e dell’affidamento)”.

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