La sanzione della nullità ex art. 40 L. 47/1985 per la vendita di immobile privo di concessione edificatoria non si applica al contratto preliminare
L’art. 40, 2° comma della Legge n. 47 del 1985 prevede la nullità degli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici o loro parti e l’impossibilità di rogare detti atti se non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ovvero se non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda.
Tale regime di nullità, previsto con riferimento alle vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita.
L’orientamento giurisprudenziale alla base dell’estensione della nullità ex artt. 17 e 40 L. n. 47 del 1985 ai contratti preliminari, espresso peraltro dalla stessa sezione seconda della S.C. nelle sentenze n. 23591/13 e 28194/13, non ha trovato seguito nella successiva giurisprudenza di legittimità, mentre l’esclusione dei contratti obbligatori dall’ambito di operatività di detta nullità , costantemente affermata nella giurisprudenza di legittimità anteriore alle citate sentenze n. 23591/13 e 28194/13, è stata ribadita nelle sentenze di questa Corte n. 28456/2013, 9318/16, 21942/2017 e 11659/18.
A tale indirizzo ha inteso uniformarsi la sezione seconda nella sentenza in oggetto affermando che «la sanzione della nullità, prevista dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40 con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, come si desume dal tenore letterale della norma, nonché dalla circostanza che successivamente al contratto preliminare può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1 settembre 1967, con la conseguenza che in queste ipotesi rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita, ovvero si può far luogo alla pronunzia di sentenza ex art. 2932 c.c. (Cass. (Cass.28456/2013; Cass.15734 del 2011)».
