Trasformazione del tetto comune in terrazza ad uso esclusivo da parte del proprietario del sottotetto

Cassazione civile, sez. II, 3 agosto 2012, n. 14107

428
4.12 / 5 - 79 voti
 Trasformazione del tetto comune in terrazza ad uso esclusivo da parte del proprietario del sottotetto

“Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può effettuare la trasformazione di una parte del tetto dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo proprio, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata delle modifica, la destinazione principale del bene”.
Crescenti esigenze di sviluppo abitativo e il notevole progresso formatosi in ambito edilizio hanno offerto alla Corte la possibilità di eseguire un cambio di rotta rispetto al precedente orientamento giurisprudenziale (si veda, da ultimo, Cass. 24414/06), tanto consolidato quanto anacronistico, in relazione all’interpretazione del concetto di cosa comune e delle relative applicazioni pratiche.
Il caso concreto ci conduce in ambito condominiale dove, come noto, ogni piccolo intervento o innovazione edilizia su una parte di cosa comune, e non solo, costituisce un valido appiglio per far risorgere dalle ceneri antichi dissapori mai sopiti e per crearne di nuovi. Un antico brocardo in uso del diritto romano (“inter vicinos emulatio praesumitur”– “tra vicini l’atto emulativo si presume”) ci ricorda infatti che i rapporti di vicinato rappresentano da sempre uno degli ostacoli maggiori al raggiungimento di una, forse utopica, pacifica e civile convivenza sociale.
La Corte muove proprio da tali premesse e, nel tentativo di porre freno alle innumerevoli ed immotivate istanze tese esclusivamente ad impedire al terzo un più intenso godimento dei propri diritti, ritiene che ad oggi si impone “una rilettura delle applicazioni dell’istituto di cui all’art. 1102 c.c., che sia quanto più favorevole allo sviluppo delle esigenze abitative” […] e che miri “soprattutto a moderare le istanze egoistiche che sono sovente alla base degli ostacoli frapposti a modifiche delle parti comuni come quella in esame”.
Il fulcro della questione di diritto ruota attorno alla nozione di pari uso della cosa comune di cui all’art. 1102 c.c. che “non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo”, né va più utilizzata “come veicolo per giustificare impedimenti all’estrinsecarsi delle potenzialità di godimento del singolo”.
Il proprietario potrà godere di un “uso più intenso della cosa comune”, purché “compatibile con i diritti degli altri”, “anche in assenza di un beneficio collettivo derivante dalla modificazione”.
Il sottotetto potrà essere quindi trasformato, anche grazie l’abbattimento di porzioni di esso, in una terrazza ad uso esclusivo, sempre che la relativa funzione (copertura e protezione delle sottostanti strutture) e, quindi, la destinazione principale del bene rimangano inalterate.