Le agevolazioni fiscali per la prima casa spettano anche a chi compera metri quadri aggiuntivi oppure delle pertinenze inerenti l’immobile adibito ad abitazione principale ed acquistato in passato, prima dell’introduzione nell’ordinamento delle aliquote iva e registro agevolate.
Tanto, in estrema sintesi, è contenuto nella circolare dell’agenzia delle entrate n. 31/E del 7 giugno 2010.
PERTINENZA DI IMMOBILE ACQUISTATO PRIMA CHE FOSSERO ISTITUITE LE AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”
In base alla disposizione recata dalla Nota II-bis), punto 3, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, (di seguito TUR), le agevolazioni “prima casa” spettano anche in relazione all’acquisto delle unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, limitatamente ad una per ciascuna delle predette categorie, “…che siano destinate a pertinenza della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato”.
Fondandosi sulla lettera della previsione normativa, l’amministrazione finanziaria, con circolare n. 19/E del 1° marzo 2001, ha escluso, in linea di principio, l’applicazione del beneficio nell’ipotesi di pertinenza da destinare ad un immobile acquistato in regime ordinario (cfr. par. 2.2.2).
Con il medesimo documento di prassi, l’amministrazione ha, tuttavia, chiarito che le agevolazioni “prima casa” si rendono applicabili anche quando il bene acquistato con atto separato costituisca pertinenza di una casa di abitazione ceduta da una impresa costruttrice, senza l’applicazione della specifica aliquota Iva ridotta, prima del 22 maggio 1993 (data in cui è stata soppressa l’applicazione dell’aliquota del 4 % prevista per tutte le cessioni di abitazioni effettuate da costruttori ed è stata limitata l’applicazione dell’aliquota del 4 % alle sole ipotesi di acquisto della c.d. “prima casa” cfr. d.l. 22 maggio 1993, n. 155, convertito dalla legge 19 luglio 1993, n. 243).
La suddetta deroga trova fondamento nella considerazione che, fino alla data del 22 maggio 1993, l’aliquota da applicare alle cessioni di abitazioni effettuate da costruttori (4%) coincideva con l’aliquota prevista per l’acquisto della “prima casa”, circostanza che rendeva superflua la richiesta di fruizione del regime agevolato, pur sussistendo le condizioni per il riconoscimento.
Sebbene, in via generale, la normativa di riferimento e la prassi correlata richiedano, ai fini del riconoscimento delle agevolazioni “prima casa” alle pertinenze, che queste ultime accedano ad un’abitazione acquisita fruendo dei medesimi benefici, occorre rilevare che un’interpretazione della disposizione recata dalla Nota II-bis), punto 3, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, del TUR, strettamente aderente al tenore letterale risulterebbe contraria all’obiettivo che il legislatore ha inteso perseguire attraverso la previsione del regime di favore, che può essere individuato nella volontà di agevolare l’acquisto dell’abitazione non di lusso e delle sue pertinenze, in ossequio ai principi sanciti dall’articolo 47, comma II, della Costituzione secondo cui “la Repubblica favorisce l’accesso del risparmio popolare alla proprietà dell’abitazione…”.
Alla luce di tali considerazioni, si ritiene che la normativa di favore prevista per la “prima casa” possa trovare applicazione anche in relazione all’acquisto del bene pertinenziale destinato a servizio di un’abitazione acquisita senza fruire dei suddetti benefici in quanto non ancora previsti dalla normativa vigente al momento del trasferimento.
ACQUISTO DI UN NUOVO ALLOGGIO DA ACCORPARE AD ALTRA ABITAZIONE PER LA QUALE NON SI È FRUITO DELLE AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”
Con risoluzione n. 25 del 25 febbraio 2005 e con la circolare n. 38 del 12 agosto 2005, l’amministrazione finanziaria, recependo il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui “le agevolazioni prima casa possono riguardare anche alloggi risultanti dalla riunione di più unità immobiliari che siano destinate dagli acquirenti, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa” (ex multis, Cassazione Civile, sez. I, 22 gennaio 1998, n. 563; Cassazione Civile, sez. V, 14 maggio 2007, n. 10981), ha riconosciuto la possibilità di applicare le agevolazioni “prima casa” all’acquisto contemporaneo di due alloggi contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa.
Il beneficio è stato riconosciuto, inoltre, al proprietario di alloggio, già acquisito con le suddette agevolazioni, in relazione all’atto di acquisto di un altro immobile adiacente da accorpare al primo.
Con la risoluzione n. 142 del 4 giugno 2009 è stata estesa l’applicabilità delle agevolazioni “prima casa” all’atto di trasferimento di un immobile destinato all’ampliamento di un’abitazione precedentemente acquisita senza fruire del 7 regime di favore, in quanto non previsto dalla normativa vigente ratione temporis.
Ciò premesso, e tenuto conto, altresì, della evidente volontà del legislatore di favorire gli interventi finalizzati al miglioramento delle condizioni di utilizzo della prima casa, la scrivente è del parere che l’agevolazione vada riconosciuta anche nell’ipotesi in cui il contribuente non abbia fruito delle agevolazioni “prima casa” per l’acquisto dell’abitazione da ampliare non per la mancanza di una previsione normativa che riconoscesse il trattamento di favore ma perché risultava già titolare, al momento della stipula del precedente atto di trasferimento, di altro immobile acquisito con le agevolazioni “prima casa”.
L’agevolazione sul nuovo acquisto trova, peraltro, applicazione a condizione che i due alloggi accorpati costituiscano un’abitazione unica rientrante nella tipologia degli alloggi non di lusso, in base alle prescrizioni recate dal decreto 2 agosto 1969.
Compete all’Ufficio locale la verifica, anche sulla base delle risultanze catastali, dell’intervenuto accorpamento degli immobili e della loro consistenza, complessivamente considerata.
Resta inteso che, nel caso in esame, si rende comunque necessaria la ricorrenza di tutti gli altri requisiti di cui alla Nota II-bis), posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, vale a dire l’ubicazione dell’immobile nel comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza; la dichiarazione di non essere titolare di diritti reali su altri immobili siti nello stesso comune; la dichiarazione di non essere titolare di diritti reali su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”.
Al riguardo, è opportuno precisare che nell’ipotesi di acquisto di alloggio da accorpare ad altro contiguo, già di proprietà, in modo da costituire un’unica unità abitativa, la dichiarazione di non essere titolare di diritti reali su altra casa di abitazione nel territorio del comune, dovrà intendersi riferita ad immobili diversi da quello da ampliare.
