Andamento del mercato immobiliare non residenziale

Il «Rapporto Immobiliare 2020 sugli immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva» approfondisce il consuntivo dei fenomeni del mercato registratisi nell’anno precedente (2019). Nel Rapporto, quindi, si analizzano i dati del mercato degli immobili non residenziali1 relativi al comparto “Terziario – Commerciale” (TCO) e al settore produttivo (PRO). In particolare si approfondiscono le dinamiche delle compravendite delle unità immobiliari uffici (A/10), delle unità immobiliari negozi (C/1) e laboratori (C/3) e delle unità opifici e industrie (D/1 e D/7).

Il mercato degli uffici

Indice dei contenuti:

Nel 2019 risultano censite negli archivi catastali quasi 640 mila unità immobiliari della tipologia uffici, corrispondenti alla categoria catastale A/10 (uffici e studi privati).
Dopo il segno negativo del 2018, le compravendite di unità immobiliari a destinazione ufficio hanno segnato, nel 2019, una nuova crescita in termini di volumi (+4,8%), con un NTN nazionale che supera di nuovo le 10.000 unità. Come evidenzia la Tabella 9, in tutte le aree si registra una crescita dei volumi scambiati, conl’eccezione del Sud dove il calo è del 2,3%.
Alla scala regionale, la regione con il più alto NTN è la Lombardia (+0,7% sul 2018); i tassi di crescita più elevati si rilevano, oltre che nelle regioni caratterizzate da NTN più bassi in termini assoluti (Molise e Valle d’Aosta), in Sicilia (+17,8%) e nelle Marche (+20,3%).
Oltre il 60% delle compravendite resta concentrato al Nord (il 35,5% nel Nord Ovest, il 25,4% nel Nord Est); la Lombardia, come detto, presenta il mercato regionale più significativo, pari al 27,6% del totale nazionale.
Le dinamiche in termini di intensità del mercato, parametro misurato dall’IMI, rispecchiano quanto descrittoa proposito dei volumi scambiati; il suo valore assoluto, nella disaggregazione regionale, consente di “pesare”i singoli mercati, con risultati talvolta non scontati. Il Friuli-Venezia Giulia, che vale solo il 2% del mercato nazionale (in termini di NTN) presenta un IMI pari al 2%, dietro solo alla Lombardia (con IMI pari al 2,1%). Il confronto tra capoluoghi e comuni non capoluogo, sia in termini di volumi sia di intensità, mostra una prevalenza dei primi; la dinamica mostra rialzi in entrambi i casi, più marcato nei comuni non capoluogo (NTN +5,9%, contro il +3,8% dei capoluoghi). Unico segno negativo si registra nei capoluoghi del Sud (NTN -6,1%, IMI -0,09).

Il mercato dei negozi

Lo stock delle unità immobiliari censite in Catasto nelle categorie C/1 e C/3, che comprende gli immobili a destinazione negozi e laboratori, conta nel 2019 oltre 2,5 milioni di unità sul territorio nazionale.
Sulla base delle quotazioni OMI medie comunali rilevate nel I e II semestre del 2019, per la tipologia edilizia negozi è stata calcolata una quotazione media, pesata con il relativo stock comunale, per regione e per area territoriale.
La quotazione media di riferimento10, per unità di superficie, per la tipologia negozi a livello nazionale è pari a 1.523 €/m2, in ulteriore calo (-1,1%) rispetto al 2018.
I dati relativi ai volumi di compravendita confermano anche nel 2019 la tendenza espansiva degli anni recenti, passando dal +4,6% nel 2018 (rispetto al 2017) al +6,5% nel 2019 (rispetto al 2018).
L’unica area in controtendenza è rappresentata dalle Isole, dove si registra un -0,7% per effetto del calo rilevato in Sicilia (-1,6%); Valle d’Aosta (-13,6%), Molise (-7,5%) e Abruzzo (-1,8%) sono le altre tre regioni caratterizzate da un calo dei volumi di compravendita. DI contro, tra le regioni più grandi, si registrano decisi aumenti degli scambi di negozi in Lazio (+15,4%), Emilia Romagna (+14,2%) e Lombardia (+8,9%).
In termini assoluti, in Lombardia si concentra oltre un quinto (20,8%) del totale nazionale, quasi il doppio del Lazio (10,7% del volume nazionale) seconda regione per volumi di scambio.
Anche per quanto riguarda l’IMI (ovvero la quota di stock di immobili a destinazione negozi e laboratori compravenduti), la Lombardia segna il dato più rilevante (1,8%), trainando la relativa area, il Nord Ovest, a un IMI pari a 1,60%; in generale i dati fotografano un dinamismo crescente dal Sud (IMI 0,90%) al Nord, con le Isole che presentano un IMI (0,97%) superiore solo al Sud.
La disaggregazione tra capoluoghi e comuni minori, definita per aree (Tabella 17), esprime uno solo tasso negativo, ovvero i non capoluoghi nelle Isole (-11,1%).
In generale, sia in termini assoluti, sia di dinamica, si registra una significativa prevalenza dei comuni minori (59% contro 41% dei capoluoghi); si segnala, in particolare, il tasso di crescita nei comuni capoluogo nelle Isole, (+16,3%) nel Nord Est (+11,7%) e nel Centro (+11%).

Il mercato del settore produttivo

Nelle categorie D/1 e D/7, riconducibili in larga parte al settore produttivo, risultano censite negli archivi catastali, al 2019, poco più di 780 mila unità, di cui quasi il 60% ubicate nell’area del Nord (rispettivamente il 31,7% nel Nord Ovest e il 25,9% nel Nord Est); la parte restante risulta per lo più equamente distribuita tra Centro (17,9%) e Sud (17,4%), mentre risulta assai limitata, solo il 7,1% del totale, la presenza di questa tipologia di immobili nelle Isole (Figura 29).
Dopo il rallentamento registrato a partire dal 2017, il volume delle compravendite delle unità immobiliari a destinazione produttiva risulta del tutto stabile nel 2019, con un tasso di crescita pressoché nullo rispettoall’anno precedente (-0,05%).
Tra le aree, l’unica che segna un incremento notevole delle compravendite nell’anno di riferimento è rappresentata dalle Isole, con un tasso di crescita del +36,4%, a fronte di un decremento altrettanto consistente rilevato tra il 2017 ed il 2018, pari a -38%. Occorre comunque ricordare che l’impattocomplessivo di tali variazioni sul totale delle compravendite è molto limitato, per effetto delle ridotte dimensioni del relativo mercato (la quota relativa alle Isole rappresenta solo il 4,4% sul totale nazionale con 538 NTN nel 2019). I due terzi del totale dei volumi è infatti concentrato nelle due aree del Nord, di cui il 26,4% nella sola Lombardia.
In termini di dinamica, non si rilevano indirizzi definiti, con prevalenza di aree caratterizzate da regioni con tassi positivi e da regioni con tassi negativi, le uniche eccezioni sono rappresentate dal Nord Ovest, che segna variazioni tutte negative (più marcata per la Valle d’Aosta, -23,4%) e dalle Isole con variazioni tutte positive (trainate in particolar modo dalla Sicilia, +52,7%).
Rapportando le compravendite ai relativi stock, solo in Lombardia si può riscontrare un indice IMI superiore al 2%, con una diminuzione poco significativa del numero delle transazioni rispetto al 2018 (-0,9%).
Segmentando l’analisi tra comuni capoluogo e non capoluogo (Tabella 24), si registra una sostanziale stabilità in entrambi i mercati (rispettivamente -0,9% e +0,1%), con un trend, rispetto all’anno precedente, a favoredei comuni non capoluogo che rappresentano la quota di mercato più consistente, pari quasi all’84% del totale.
Disaggregando il settore per classi di rendita (Tabella 25 e Tabella 26), si evidenziano, a livello nazionale, due diverse dinamiche: le classi più basse (fino a 500 €), presentano rialzi con tassi che, pur non arrivando al 10%, segnano comunque una discreta controtendenza se raffrontati con gli analoghi tassi del precedente anno; le tre restanti classi, con rendita dai 500 euro in su, risultano in leggera contrazione, con tassi medi nazionali compresi tra -4,4% e -1,1% con una picco di decrescita nel Nord Est con -10,3% nella classe da € 5.000 ad €m10.000.