Con il DL Ecobonus 63/2013, convertito in legge il 3 agosto (legge 90/2013), l’Attestato di Prestazione Energetica, che ha sostituito l’ACE (Attestazione di Certificazione Energetica), è diventato obbligatorio a prescindere dal fatto che un immobile venga venduto o affittato.
Nel caso di vendita di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari, ove l’edificio o l’unità immobiliare non ne sia già dotato, il proprietario è tenuto a produrre l’attestato di prestazione energetica.
In tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all’avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime.
In caso di vendita o locazione di un edificio prima della sua costruzione, il venditore o locatario fornisce evidenza della futura prestazione energetica dell’edificio e produce l’attestato di prestazione energetica entro quindici giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità.
Nei contratti di vendita, negli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici.
L’attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti.
Secondo il Consiglio Nazionale del Notariato, l’obbligo di dotarsi dell’Ape è composto da un presupposto contrattuale e da uno oggettivo. Il primo è legato al momento in cui l’immobile viene ceduto o affittato, il secondo si fonda sulle caratteristiche specifiche dell’edificio.
In sintesi, a norma dell’art. 6 del dl 63/2013 l’obbligo di dotarsi di APE scatta nel caso di:
- nuovi edifici, in cui il permesso di costruire (o la denuncia di inizio attività) sia stato richiesto (o presentata) dopo l’8 ottobre 2005;
- edifici ristrutturati, in cui la ristrutturazione e il risanamento conservativo coinvolgano oltre il 25 per cento della superficie dell’involucro dell’intero edificio;
- edifici pubblici con superficie utile totale superiore a 500 metri quadri, che divengono 250 metri quadri dal luglio 2015.
Nuovi edifici
Sono gli edifici costruiti sulla base di un permesso di costruire o di una denuncia di inizio attività richiesto o presentata dopo l’8 ottobre 2005. Nel caso del permesso di costruire, ad essere determinante è la data della richiesta e non quella del rilascio. Gli edifici di nuova costruzione devono essere dotati dell’attestato di prestazione energetica prima del rilascio del certificato di agibilità. L’Ape è prodotto a cura del costruttore.
Edifici ristrutturati
Perché scatti l’obbligo di dotare l’immobile dell’Ape, spiega il Consiglio Nazionale del Notariato, sull’edificio deve essere effettuata una ristrutturazione importante. Si tratta di interventi edilizi come la manutenzione ordinaria o straordinaria, la ristrutturazione e il risanamento conservativo che coinvolgono oltre il 25 per cento della superficie dell’involucro dell’intero edificio e che, a titolo esemplificativo, possono consistere nel rifacimento di pareti esterne, di intonaci esterni, del tetto o nell’impermeabilizzazione delle coperture.
Gli edifici devono essere dotati dell’attestato di prestazione energetica prima del rilascio del certificato di agibilità. Secondo il Consiglio Nazionale del Notariato, in analogia con la disciplina vigente per i nuovi edifici, l’attestato deve essere prodotto a cura del costruttore.
Analogamente, anche se non espressamente previsto nella normativa vigente, in analogia con quanto previsto per gli edifici di nuova costruzione, il Consiglio Nazionale del Notariato ritiene che l’obbligo della dotazione dell’attestato di prestazione energetica scatti solo per le ristrutturazioni importanti realizzate sulla base di un di permesso di costruire, di una Dia o di una Scia successivi all’8 ottobre 2005.
Il Consiglio Nazionale del Notariato ha spiegato che sulla materia ha inciso molto il DL Ecobonus 63/2013 in base al quale l’edificio deve essere dotato dell’Ape in presenza di una ristrutturazione importante che può consistere in qualsiasi intervento di recupero edilizio riguardante una porzione superiore al 25 per cento della superficie del suo involucro. L’obbligo scatta quindi anche con la manutenzione o il risanamento, che sono interventi diversi dalla ristrutturazione edilizia.
Secondo la disciplina previgente, invece, l’obbligo sorgeva solo per gli edifici di superficie superiore ai mille metri quadri oggetto di ristrutturazione integrale degli elementi edilizi costituenti l’involucro o demolizione e ricostruzione.
Il Dl Ecobonus, sottolinea il Consiglio Nazionale del Notariato, ha quindi ampliato la platea degli interventi rilevanti ai fini energetici.
Edifici pubblici
Negli edifici utilizzati dalle pubbliche amministrazioni e aperti al pubblico, con superficie utile totale superiore a 500 metri quadri e non ancora dotati di Ape, il proprietario o il soggetto responsabile della gestione ha l’obbligo di produrre l’attestato di prestazione energetica entro il 4 dicembre 2013, cioè entro 120 giorni dalla data di entrata in vigore della legge che ha convertito il DL Ecobonus. Dal 9 luglio 2015, la soglia di 500 metri quadri viene abbassata a 250.
L’attestato deve essere affisso all’ingresso dell’edificio o in altro luogo chiaramente visibile al pubblico.
