Cassazione civile, sez. unite, 30 luglio 2007, n. 16794
La Suprema corte, a sezioni unite, con la sentenza in commento è andata a comporre un contrasto di giurisprudenza circa l’interpretazione dell’art. 1127, 4 comma, c.c. così stabilendo definitivamente in quali casi la modifica dell’ultimo piano dell’edificio effettuata da un condomino possa costituire fondamento del diritto di indennizzo in favore degli altri condomini.
Più precisamente è stato chiarito che l’indennità di sopraelevazione di cui all’art. 1127 c.c. è dovuta in conseguenza di ogni ipotesi di costruzione oltre l’ultimo piano purchè vi sia stato un aumento della volumentria o della superficie del fabbricato, indipendentemente dal fatto che esso dipenda o meno dall’innalzamento dell’altezza del fabbicato (ad esempio, ferma l’altezza del colmo del tetto, l’incremento di superficie effettivamente utilizzabile e di volumetria può essere realizzato mediante la trasformazione dello spiovente da rettilineo con pendenza unica a spezzato con pendenze diverse).
È errata invece la lettura della norma, contenuta nella sent. 6643/2000 della seconda sezione civile, laddove si afferma che presupposto fattuale del diritto d’indennità di sopraelevazione è non la semplice costruzione oltre l’altezza del fabbricato bensì solo la costruzione di uno o più nuovi piani (o di una o più nuove fabbriche) sopra l’ultimo piano dell’edificio.
Nel corpo motivazionale della sentenza viene inoltre chiarita la natura del suddetto diritto di indennizzo.
Esso rappresenta una misura compensativa della riduzione del valore delle quote di pertinenza degli altri condomini sulla comproprietà del suolo comune conseguente alla sopraelevazione realizzata da uno di essi e dall’acquisto da della relativa proprietà.
Avendo, infatti, ciascun condomino, ex art. 1118 c.c., un diritto di comproprietà, proporzionato al valore del piano o porzione di piano in proprietà esclusiva, sulle cose comuni elencate nell’1117 c.c. e, quindi, anche sull’area sulla quale sorge l’edificio, la realizzazione di nuovi piani determina automaticamente una modifica degli elementi che concorrono a formare la proporzione, in quanto il proprietario dell’ultimo piano, costruendo nuovi piani o nuove fabbriche, aumenta la propria quota nella comunione, tra le altre cose comuni, anche sull’area medesima. Questo aumento, rimanendo fisso il parametro di base, ha luogo con una proporzionale riduzione delle quote degli altri partecipanti alla comunione che viene compensata attraverso l’indennità prevista dal 4 comma dell’art. 1127 c.c.
Cassazione civile, sez. unite, 30 luglio 2007, n. 16794