Cassazione civile, sez. III, 13 dicembre 2016, n. 25503
Il contratto di locazione non registrato è nullo ed il conduttore ha diritto alla restituzione dei canoni versati configurandosi indebito oggettivo
Il contratto di locazione non registrato è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004 (finanziaria 2005). La norma stabilisce infatti che “i contratti di locazione (…) sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
Il chiaro tenore letterale della legge – precisano gli ermellini – non consente alcun dubbio sul precetto che esprime: ovvero che un contratto di locazione non registrato è giuridicamente nullo.
Diversamente la Corte d’Appello di Bologna aveva ritenuto il contratto di locazione non nulla ma meramente inefficace perché non registrato e che l’inefficacia del contratto non esimeva l’occupante dall’obbligo di pagamento del canone pattuito, “come corrispettivo della detenzione intrinsecamente irripetibile”.
La decisione della Cassazione e quindi la qualificazione del contratto come nullo esplica un effetto rilevantissimo sul pagamento dei canoni. Cosa accade infatti ai canoni versati in forza di un contratto nullo?
Secondo la Suprema Corte la prestazione compiuta in esecuzione d’un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall’art. 2033 c.c., e non dall’art. 1458 c.c..
Ne deriva che il conduttore, avendo eseguito un pagamento non dovuto, ha diritto di ripetere ciò che ha versato ai sensi dell’art. 2033 cod. civ.
Non solo, aggiunge la Corte che “l’eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens (ovvero al conduttore che ha versato i canoni), ricorrendone i presupposti, il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., od al pagamento dell’ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c.”.
Sulla nullità del contratto di locazione stipulato senza forma scritta si veda anche Cassazione Civile, sez. unite, 18214/2015
Legge n. 311 del 2004 (finanziaria 2005)
Art. 1 – comma 346
I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.
Art. 2033 Cod. Civ. Indebito oggettivo
Chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ripetere ciò che ha pagato. Ha inoltre diritto ai frutti e agli interessi dal giorno del pagamento, se chi lo ha ricevuto era in mala fede, oppure, se questi era in buona fede, dal giorno della domanda.
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Cassazione civile, sez. III, 13 dicembre 2016, n. 25503
