Cassazione civile, sez. II, 4 ottobre 2012, n. 16901
Un condomino proprietario di un vano soffitta adiva in giudizio l’amministratore del condominio per chiedere, previo accertamento della titolarità di una quota di proprietà ridotta rispetto a quella attribuitagli dall’amministratore, la condanna del condominio alla restituzione delle maggiori somme pagate.
Il condomino convenuto in giudizio eccepiva il difetto di legittimazione passiva dell’amministratore, sostenendo che la domanda attorea avrebbe dovuto essere rivolta a tutti i condomini. Sia il giudice di primo grado sia il giudice d’appello, pur configurando in maniera differente la domanda dell’attore (richiesta di modificazione della tabella millesimale per il primo, richiesta di accertamento della proprietà per il secondo ), respingono la medesima per accogliere l’eccezione di legittimazione passiva proposta dal condominio.
La Suprema Corte ribalta la valutazione effettuata dai giudici di merito e afferma che “ai sensi dell’art. 1131, comma 2, la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio a resistere in giudizio, esclusiva o concorrente con quella dei condomini, non incontra limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura reale relative alle parti comuni dell’edificio, promosse contro il condominio da terzi o anche dal singolo condomino”. La Corte ritiene che la disposizione citata, art. 1131 c.c., conferisca all’amministratore di condominio la qualità di “mandatario ex lege” e in base a tale legittimazione lo stesso non necessiterebbe di alcuna autorizzazione dell’assemblea per resistere in giudizio e per proporre le impugnazioni necessarie, escludendo conseguentemente il litisconsorzio necessario di tutti i condomini.
Sull’amministratore graverebbe unicamente l’obbligo, di mera rilevanza interna e non incidente sui suoi poteri rappresentativi, di riferire all’assemblea, la quale a sua volta avrebbe dalla sua parte il potere di revocare il mandato al proprio amministratore.
La decisione in esame entra perciò a far parte dell’orientamento giurisprudenziale maggioritario che ritiene che l’amministratore di condominio goda di una rappresentanza processuale passiva generale senza limiti.
L’orientamento minoritario invece afferma che l’amministratore di condominio non possa autonomamente resistere in giudizio o proporre eventuali impugnazioni, in quanto la “ratio” dell’art. 1131 c.c. sarebbe unicamente quella di favorire il terzo che voglia iniziare un giudizio nei confronti del condominio, consentendogli di notificare la citazione al solo amministratore, anziché a tutti i condomini.
Bisogna ricordare che tra i due distinti indirizzi giurisprudenziali si pone la soluzione offerta dalla recente sentenza delle Sezioni Unite, in realtà più vicina all’interpretazione fatta propria dall’orientamento minoritario, secondo cui “l’amministratore di condominio, in base al disposto dell’art. 1131, comma 2 e 3, può anche costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione dall’assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione” (Cass., sez. un., n. 18331/2010).
La questione relativa la legittimazione passiva dell’amministratore di condominio non è ancora compiutamente definita dalla giurisprudenza, infatti la stessa oscilla, anche a distanza temporale ravvicinata, tra un indirizzo giurisprudenziale e l’altro.
Basti pensare che una sentenza della seconda sezione della Cassazione di poco successiva alla pronuncia delle Sezioni Unite appena richiamata si discostava dalla medesima, entrando dunque a far parte dell’orientamento maggioritario, per sostenere che “la legittimazione dell’amministratore del condominio dal lato passivo sussiste, anche in merito all’interposizione d’ogni mezzo di gravame, in relazione ad ogni tipo d’azione, anche reale o possessoria, promossa nei confronti del condominio da terzi o da un singolo condomino, in ordine alle parti comuni dello stabile condominiale” (Cass., sez. II, n. 22886/2010).
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Cassazione civile, sez. II, 4 ottobre 2012, n. 16901