Tassazione degli immobili
In materia di tassazione dei fabbricati importanti interventi sono stati introdotti con riferimento all’abitazione principale (esenzione ICI, proroga della detrazione IRPEF per spese di ristrutturazione e di riqualificazione energetica nonché estensione del beneficio ad altre tipologie di spese quali l’acquisto di mobili o di elettrodomestici). La disciplina fiscale degli immobili è stata inoltre modificata dal decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 recante “Disposizioni in materia di federalismo municipale”.
Federalismo fiscale
Il decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 recante “Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale” stabilisce, tra le altre disposizioni che:
per il triennio 2011-2013, l’attribuzione ai Comuni del gettito o di una quota del gettito fiscale relativo agli immobili di competenza di ciascun ente locale;
a decorrere dal 2014, l’istituzione di una nuova imposta municipale propria (IMU) che sostituirà, limitatamente alla componente immobiliare, l’IRPEF e relative addizionali dovute sui redditi fondiari relativi ai beni non locati e l’ICI. In ogni caso l’IMU non si applicherà alle “abitazioni principali”. Con la stessa decorrenza, i comuni potranno istituire una imposta municipale secondaria.
Inoltre, con decorrenza 2011, è introdotta una imposta sostituva dell’IRPEF e relative addizionali per i redditi di locazione di immobili ad uso abitativo (cedolare secca). L’aliquota dell’imposta è fissata in misura pari al 21% ridotta al 19% nel caso di contratti di locazione a canone concordato.
Imposta comunale sugli immobili (ICI)
Il decreto-legge n. 93 del 2008 ha disposto, all’articolo 1, l’esenzione totale dall’imposta comunale sugli immobili per l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.
Sono esclusi dall’esenzione ICI gli immobili signorili, le ville ed i castelli (categorie catastali A/1, A/8 ed A/9), ancorché adibiti ad abitazione principale. Ad essi si continua ad applicare la detrazione “ordinaria” ICI per l’abitazione principale pari a 103 euro annui.
Per abitazione principale si intende l’unità immobiliare, posseduta a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale, nella quale il contribuente dimora abitualmente ovvero l’immobile che il comune, con proprio regolamento, ha assimilato all’abitazione principale.
La legge n. 99 del 23 luglio 2009 (“collegato energia”) ha disposto che per gli immobili costruiti o da costruire concessi in locazione finanziaria, il locatario è tenuto al pagamento dell’ICI a decorrere dalla data di stipula del contratto di leasing.
Spese di ristrutturazione e riqualificazione energetica
La disciplina sulla detrazione IRPEF per spese di riqualificazione energetica degli edifici (sostenute entro il 31 dicembre 2010) è stata modificata dall’articolo 29 del decreto-legge n. 185 del 2008 ai sensi del quale, per le spese sostenute a decorrere dal 2009, la detrazione viene fruita in cinque rate annuali di pari importo. Sull’argomento il Ministero per lo sviluppo economico ha predisposto un apposito documento “vademecum per i lavori incentivati” al quale si rinvia.
Inoltre, l’articolo 31 della L. 99/2009 ha ampliato l’ambito delle spese per le quali non è obbligatoria la certificazione energetica ai fini del diritto al beneficio fiscale in commento. La legge n. 220 del 2010 (legge di stabilità per l’anno 2011) proroga l’agevolazione all’anno 2011 stabilendo che, per le spese sostenute in tale anno, la detrazione sia ripartita in dieci anni.
Le agevolazioni fiscali sulle spese di ristrutturazione, originariamente introdotte dalla legge n. 449/1997, consistono in una detrazione IRPEF di una quota delle spese sostenute e nell’applicazione dell’aliquota IVA ridotta (10%). La disciplina è stata oggetto di numerosi interventi legislativi i quali, oltre a prorogare il periodo di applicazione, hanno ampliato l’ambito di applicazione, ridotto il tetto massimo di spesa agevolata, modificato il numero delle quote annue che consentono la fruizione della detrazione fiscale.
Da ultimo, la legge 23 dicembre 2009, n. 191 (finanziaria 2010) ha prorogato la detrazione fiscale per le spese sostenute nell’anno 2012 e ha introdotto a regime l’aliquota IVA agevolata al tasso del 10%.
Un quadro complessivo della disciplina vigente è illustrato nella guida n. 3 del 2008 dell’agenzia delle entrate.
Con il decreto-legge n. 5 del 2009 è stata introdotta una detrazione IRPEF del 20% della spesa sostenuta per l’acquisto di mobili, elettrodomestici di classe energetica non inferiore ad A+, apparecchi televisivi e computer, finalizzati all’arredo dell’immobile in ristrutturazione. La detrazione spetta entro un tetto massimo di spesa fissato in 10.000 euro ed è fruibile in cinque rate annuali.
Il decreto legge n. 78 del 2010 dispone l’obbligo per le banche e gli uffici postali di operare una ritenuta d’acconto, ai fini dell’imposta sui redditi, sui compensi corrisposti mediante bonifici bancari o postali e relativi al pagamento di oneri (quali, ad esempio, le spese di ristrutturazione) che danno diritto a benefici fiscali sotto forma di deducibilità dell’onere o detraibilità dall’imposta (art. 25); l’articolo 23, comma comma 8 del decreto legge 98/2011 ha disposto la riduzione della misura di tale ritenuta dal 10 al 4 per cento.
Rivalutazione dei terreni
La disciplina, originariamente introdotta dall’articolo 7 della legge 448/2001 e più volte prorogata, consente di rideterminare ai fini fiscali il valore di acquisto dei terreni edificabili e dei terreni con destinazione agricola.
Il beneficio consente al contribuente di attribuire un maggior valore al terreno mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e relative addizionali fissata al 4%. Al momento della cessione del terreno rivalutato, la plusvalenza realizzata, da assoggettare a tassazione ordinaria, è determinata dalla differenza tra il prezzo di vendita e il valore rideterminato in luogo della differenza tra il medesimo prezzo di vendita e il costo di acquisto.
Il decreto legge “sviluppo” (D. L. 70/2011) ha da ultimo esteso l’ambito temporale di applicazione della norma, includendo nella rivalutazione i terreni e le partecipazioni posseduti alla data del 1° luglio 2011, in luogo della precedente fissata al 1° gennaio 2010. Conseguentemente, vengono aggiornati i termini per il versamento dell’imposta sostitutiva e per la redazione e il giuramento della perizia di stima, che vengono fissati al 30 giugno 2012. Inoltre, la facoltà di avvalersi della riapertura dei termini per la rivalutazione è estesa anche alle società di capitali i cui beni siano stati oggetto di misure cautelari per il periodo di applicazione della normativa sulla rivalutazione, ove all’esito del giudizio tali soggetti ne abbiano riacquistato lo piena titolarità.
Altri interventi fiscali
L’articolo 83, comma 24, del decreto-legge n. 112 del 2008 ha modificato i criteri per la determinazione del prezzo base nelle vendite all’incanto degli immobili, introducendo l’obbligo di moltiplicare per tre il valore catastale del cespite.
Tra gli interventi che interessano, seppure indirettamente, la disciplina sugli immobili si segnalano quelli relativi alla rinegoziazione dei mutui relativamente ai quali si rinvia alla specifica sezione.
Articolo tratto da: Camera dei Deputati
