È diventato operativo il nuovo prestito vitalizio ipotecario, una particolare forma di finanziamento riservato alle persone più mature.
Il Ministro dello Sviluppo Economico ha firmato il decreto di attuazione (DM 22 dicembre 2015 n. 226) della legge (articolo 11-quaterdecies, comma 12-quinquies, del decreto-legge 30 settembre 2005, n. 203) che, tra le altre cose, ha allargato la platea degli utilizzatori abbassando da 65 a 60 anni l’età per accedere al finanziamento che non si estingue più solo con la morte del proprietario ma anche con il trasferimento, in tutto o in parte, dei diritti reali di godimento sull’immobile dato in garanzia.
Mutuando l’esperienza internazionale dei cosiddetti «lifetime mortgage» è stato rilanciato questo strumento finanziario che si caratterizza per essere garantito da una proprietà immobiliare residenziale che consente al proprietario di convertire parte del valore dell’immobile in contanti al fine di soddisfare le esigenze di consumo senza lasciare l’abitazione.
Il prestito vitalizio ipotecario si pone, pertanto, come alternativo alla vendita dell’immobile attraverso la nuda proprietà, uno strumento molto utilizzato negli ultimi anni da una percentuale sempre più elevata di persone in età avanzata.
Il Prestito ipotecario vitalizio è, infatti, una forma di finanziamento che consente al proprietario di età superiore a 60 anni di ottenere una somma di denaro garantita da una parte del valore dell’immobile.
Gli interessi e le spese relative sono rimborsati alla data di decesso del mutuatario. Può comunque essere concordata la possibilità di rimborsare ratealmente gli interessi.
Allo scadere del debito, gli eredi (nel caso il proprietario non decida di rimborsare anticipatamente il finanziamento) hanno l’opzione di:
- estinguere il debito nei confronti dalla banca e liberare l’immobile dall’ipoteca;
- vendere l’immobile ipotecato;
- lasciare che la banca mutuataria venda l’immobile secondo criteri di mercato per rimborsare il proprio credito.
Per quest’ultimo aspetto è previsto un “periodo di riflessione a favore degli eredi” per la gestione della vendita dell’immobile al verificarsi dell’evento che comporta il rimborso degli importi dovuti per il prestito.
Questa soluzione ha l’indubbio vantaggio di consentire agli eredi di poter scegliere con la dovuta attenzione se provvedere al rimborso del predetto prestito o gestire direttamente la vendita dell’immobile.
L’erede è ulteriormente tutelato in quanto:
- l’immobile è venduto al valore di mercato, con il diritto dell’erede di ottenere la differenza una volta estinto il debito;
- la banca non può richiedere all’erede nulla, anche se non si riesce a rimborsare il prestito attraverso la vendita dell’immobile.
Tra le novità, oltre all’abbassamento dell’età, c’è il fatto che il finanziamento non si estingue pù solo con la morte del proprietario ma anche qualora vengano trasferiti in tutto o in parte i diritti reali di godimento sull’abitazione data in garanzia: ciò sottintende la possibilità in qualsiasi momento per il consumatore di estinguere anticipatamente il prestito e vendere o trasferire i diritti reali sull’immobile in favore di terzi. In pratica resta in capo al soggetto finanziato la piena disponibilità o la proprietà dell’immobile.
Inoltre gli interessi possono essere rimborsati tutti alla scadenza ovvero a scadenze prestabilite.
Se si sceglie la formula del rimborso alla scadenza, nulla è dovuto alla banca nel corso della durata del prestito. In questo caso non esistono possibilità di insolvenze relative al finanziamento.
Infine viene definita una procedura rigorosa per la vendita della casa al fine del rimborso che avviene al prezzo di mercato. In questo modo la parte eccedente il capitale residuo del finanziamo è destinata agli eredi che possono così beneficiare dell’eventuale andamento positivo dei prezzi dell’immobile. Infine sotto il profilo fiscale, è stata confermata l’applicazione dell’imposta sostitutiva agevolata dello 0,25%.
