SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La S.r.l. igea S. Antimo, premesso di aver locato alla S.r.l. Centro Rodi con contratto del (OMISSIS) un immobile ad uso non abitativo, per il canone mensile di L. 5.000.000, e di aver dato tempestiva disdetta, con atto notificato il 30.4.2002 intimava licenza per finita locazione alla prima scadenza del 1.9.2003 citando contestualmente la conduttrice per la convalida davanti al Tribunale di Napoli – Sezione distaccata di Frattamaggiore.
L’intimata eccepiva che si verteva in tema di diniego di rinnovo ai sensi della L. n. 392 del 1978, artt. 28 e 29, e che la disdetta era nulla per mancanza di specificità.
Il tribunale non ordinava il rilascio e, disposto il mutamento del rito, rigettava la domanda.
La Corte d’appello di Napoli, con sentenza del 22.11.2004, rigettava l’appello.
Avverso la sentenza la S.r.l. Igea S. Antimo ha proposto ricorso per cassazione, affidandone l’accoglimento a due motivi, ai quali ha resistito, con controricorso, la S.r.l. Centro Rodi.
Il P.G. al quale sono stati trasmessi gli atti ai sensi dell’art. 375 c.p.c., comma 2, ravvisandosi ipotesi di manifesta infondatezza dei motivi, ha concluso per il rigetto del ricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con unico complesso motivo la ricorrente svolge due censure: con la prima, denunciando violazione dell’art. 112 c.p.c., sostiene che la corte territoriale non avrebbe pronunciato sul motivo di appello con il quale si assumeva che il motivo del diniego di rinnovo alla prima scadenza di locazione non abitativa, non enunciato con la disdetta, può essere indicato nell’atto di intimazione di licenza, se notificato, come nella specie è avvenuto, un anno prima della scadenza, rispettando il termine previsto dalla L. n. 392 del 1978, art. 29; con la seconda, denunciando violazione del medesimo articolo e vizio di motivazione, sostiene che, qualora si ritenesse che la corte territoriale abbia affermato che la dichiarazione di volontà prevista dall’art. 29, comma 3, non può essere contenuta nell’atto introduttivo del giudizio, la sentenza sarebbe incorsa in errore per non aver considerato che l’intimazione di licenza per finita locazione è un atto di natura complessa, negoziale e processuale.
2. Le due censure sono manifestamente infondate.
Ha considerato la corte territoriale che, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 30 la comunicazione della motivata disdetta di cui al precedente art. 29 deve necessariamente precedere l’azione di rilascio, ponendosi come condizione di procedibilità della domanda giudiziale, nella quale non possono essere dedotti motivi nuovi o diversi, e che la disdetta inviata il 19.3.2002 per la scadenza del 1.9.2003 era del tutto generica, in quanto si limitava a far riferimento al diniego di rinnovazione ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 29, lett. b), senza indicare l’attività che la locatrice intendeva svolgere nell’immobile, precisata solo nell’atto di intimazione notificato il 30.4.2002.
La sentenza si è uniformata alla costante giurisprudenza di questa Corte sulla necessità del previo invio della comunicazione rispetto all’atto introduttivo del giudizio di rilascio. Si è infatti statuito che la L. n. 392 del 1978, art. 30 disponendo che “avvenuta la comunicazione di cui all’art. 29, comma 3 … il locatore può convenire in giudizio il conduttore”, prevede quale condizione di procedibilità della domanda di rilascio la dichiarazione della volontà di escludere la rinnovazione del contratto di locazione non abitativa con riguardo alla prima scadenza contrattuale nella forma di comunicazione a mezzo raccomandata con la specificazione dei motivi previsti dalla cit. L., art. 29, senza che tale forma possa essere sostituita da quella contenuta nell’atto introduttivo del giudizio di rilascio, sottoscritto dal procuratore al quale sia stata conferita procura nello stesso atto (sent. n. 1574/1990; n. 1865/1995; n. 2777/2003).
3. Il ricorso è rigettato.
4. Le spese del giudizio di cassazione seguono la soccombenza.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in Euro 3.100,00 di cui Euro 3.000,00 per onorari, oltre spese generali ed accessori di legge.