Novità fiscali per le locazioni brevi ovvero di durata inferiore a trenta giorni e, specialmente, per i contratti di locazione perfezionati attraverso le agenzie immobiliari e i portali online (Airbnb e simili). La questione è affrontata dall’articolo 4 del Dl 50/2017 finalizzato ad arginare il problema dell’evasione fiscale nel settore delle locazioni turistiche.
La norma introdotta dal citato decreto legge 50/2017, recante disposizioni urgenti in materia finazionaria, definisce quali “locazioni brevi” i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online (come Airbnb).
La locazione cd. “breve” ai fini del decreto può essere dunque essere solo tra “privati” ovvero tra soggetti non esercitanti attività di impresa, eventualmente con l’intervento di intermediari anche online.
A questo tipo di locazioni, dal 1° giugno 2017, si potrà applicare la cedolare secca del 21% (l’imposta speciale che sostituisce l’Irpef e l’imposta di registro) di cui al decreto legislativo n. 23/2011. In ogni caso il proprietario dovrà comunicare all’agenzia delle Entrate se intende scegliere la cedolare.
La cedolare, in base al nuovo decreto, diventa possibile anche sui proventi lordi derivanti da sublocazioni oppure da contratti a titolo oneroso conclusi con terzi dal comodatario, sempre che siano rispettate le stesse condizioni.
La norma, con chiara finalità di repressione dell’elevata evasione fiscale del settore, introduce vari adempimenti a carico degli intermediari immobiliari (agenzie e portali online) che intermediano e consentono alle parti la conclusione di contratto di locazione fino a 30 giorni.
- Detti intermediari dovranno:
- inviare all’Agenzia delle Entrate una comunicazione in occasione della stipula di ogni nuovo contratto, pena una sanzione da 200 a 2mila euro. Sarà un provvedimento dell’agenzia delle Entrate, da emanarsi entro il 25 luglio 2017, a definire le modalità;
- trattenere una ritenuta alla fonte del 21% sui proventi della locazione e versarla all’erario; se il proprietario avrà scelto la cedolare (si presume già nel contratto), la ritenuta sarà fatta a titolo d’imposta e non ci sarà più nulla da pagare, in caso di scelta per l’Irpef si tratterà di un versamento a titolo d’acconto e il proprietario lo considererà all’interno dei conti dell’Irpef dovuta per quell’anno;
- inviare ai proprietari la Certificazione unica annuale con gli importi pagati a titolo d’imposta o di acconto, seguendo le modalità indicate dall’articolo 4 del D.lgs. 322/98, dove indicare gli importi pagati al fisco.
Art. 4 D.L. n. 50/2017
(Regime fiscale delle locazioni brevi)
1. Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.
2. A decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni relative alla cedolare secca di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento in caso di opzione.
3. Le disposizioni del comma 2 si applicano anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, stipulati alle condizioni di cui al comma 1.
4. I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, trasmettono i dati relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3 conclusi per il loro tramite. L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti di cui al comma 1 e 3 è punita con la sanzione di cui all’articolo 11, comma 1 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471. La sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati.
5. Per assicurare il contrasto all’evasione fiscale, i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3, operano, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto dell’accredito e provvedono al relativo versamento con le modalità di cui all’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, e alla relativa certificazione ai sensi dell’articolo 4 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322. Nel caso in cui non sia esercitata l’opzione per l’applicazione del regime di cui al comma 2, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.
6. Con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate, da emanarsi entro novanta giorni dall’entrata in vigore del presente decreto, sono stabilite le disposizioni di attuazione del presente articolo, incluse quelle relative alla trasmissione e conservazione dei dati da parte dell’intermediario.
7. L’Agenzia delle entrate stipula, senza oneri a carico della stessa mé del bilancio dello Stato, convenzioni con i soggetti che utilizzano in Italia i marchi di portali di intermediazione on-line al fine di definire le modalità di collaborazione per il monitoraggio delle locazioni concluse attraverso l’intermediazione dei medesimi portali.
