Mancata consegna certificato di agibilità, non sempre il contratto è risolto

Cassazione civile, sez. III, 17 ottobre 2019, n. 26335

Mancata consegna certificato di agibilità: non sempre costituisce causa di risoluzione del contratto di compravendita.

In tema di compravendita di immobili destinati ad abitazione la mancata consegna del certificato di agibilità non sempre costituisce causa di risoluzione del contratto. Bisogna distinguere il caso in cui pur ricorrendo le condizioni per il conseguimento del certificato di agibilità esso non sia stato rilasciato dal caso in cui l’immobile presenti insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche, non essendo il cespite oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore.
Nel primo caso, “pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull’equilibrio delle reciproche prestazioni delle parti” […] “ la mancata consegna può anche dipendere da circostanze che non escludano in modo significativo la oggettiva attitudine del bene a soddisfare le aspettative dell’acquirente”.
Nel secondo caso ovvero se “l’immobile presenti insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche, non essendo il cespite oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore”, si è in presenza di un inadempimento idoneo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di aliud pro alio. In tale ipotesi può essere dichiarata la risoluzione del contratto anche se detto certificato sia stato formalmente rilasciato ma l’immobile sia in realtà inidoneo all’uso abitativo.

In definitiva è soltanto “nel caso in cui non ricorrano le condizioni per l’ottenimento del certificato in ragione di insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche può ipotizzarsi nella mancata consegna del documento un inadempimento ex se idoneo alla risoluzione della compravendita”.
Va però precisato che la mancata consegna all’acquirente del certificato di agibilità pur se nelle ipotesi sopra considerate non costituisce fatto idoneo a dar necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile, configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo al riguardo irrilevante la concreta utilizzazione ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari.

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Cassazione civile, sez. III, 17 ottobre 2019, n. 26335