Cassazione civile, sez. unite, 22 marzo 2019, n. 8230

Sezioni Unite: La nullità derivante dalla violazione dell’art. 46 DPR 380/2001 ha carattere formale

L’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 dichiara invalidi quegli atti aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici (o loro parti) la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985 ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria ovvero gli estremi della segnalazione certificata di inizio attività (comma 5bis), con la precisazione che tali elementi devono risultare per dichiarazione dell’alienante.
Secondo i giudici delle Sezioni Unite, chiamati a risolvere la questione interpretativa sorta sul punto, si è in presenza di una nullità che va ricondotta nell’ambito del comma 3 dell’art. 1418 c.c. con la precisazione essa ne costituisce una specifica declinazione, e va definita “testuale”.
La norma specificata pone uno specifico precetto: che nell’atto si dia conto della dichiarazione dell’alienante contenente gli elementi identificativi dei menzionati titoli, mentre la sanzione di nullità e l’impossibilità della stipula sono direttamente connesse all’assenza di siffatta dichiarazione e null’altro (teoria cd. “formale”).
Secondo altro orientamento giurisprudenziale cd. “sostanzialista” dovrebbe invece valere il principio generale di nullità riferita agli immobili non in regola urbanisticamente.
Detto orientamento evidenzia l’intenzione del legislatore di rendere gli immobili abusivi tout court incommerciabili ma, secondo le Sezioni Unite, lo stesso costituisce un’opzione esegetica che trascende il significato letterale della norma e che non è, dunque, ossequioso del fondamentale canone di cui all’art. 12, co 1, delle Preleggi, che impone all’interprete di attribuire alla legge il senso fatto palese dal significato proprio delle parole secondo la loro connessione.
Inoltre, sempre dal dato normativo testuale, emerge che, a fronte del primo comma dell’art. 46 del DPR 380/2001 che sanziona con la nullità specifici atti carenti della dovuta dichiarazione, il quarto comma ne prevede la possibilità di “conferma”, cioè di convalida, nella sola ipotesi in cui la mancata indicazione dei prescritti elementi non sia dipesa dalla insussistenza del titolo abilitativo.
Il dettato normativo indica, quindi, che il titolo deve realmente esistere e, quale corollario a valle, che l’informazione che lo riguarda, oggetto della dichiarazione, deve esser veritiera: ipotizzare, infatti, la validità del contratto in presenza di una dichiarazione dell’alienante che fosse mendace, e cioè attestasse la presenza di un titolo abilitativo invece inesistente, svuoterebbe di significato i termini in cui è ammessa la previsione di conferma. Ne consegue che la dichiarazione mendace va assimilata alla mancata dichiarazione e che l’indicazione degli estremi dei titoli abilitativi in segno agli atti dispositivi previsti dalla norma non ne costituisce un requisiti meramente formale.
In costanza di una dichiarazione reale e riferibile all’immobile, il contratto sarà in conclusione valido, e tanto a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo in esso menzionato, e ciò per la decisiva ragione che tale profilo esula dal perimetro della nullità, in quanto non è previsto dalle disposizioni che la comminano, e tenuto conto del condivisibile principio generale secondo cui le norme che, ponendo limiti all’autonomia privata e divieti alla libera circolazione dei beni, sanciscono la nullità degli atti debbono ritenersi di stretta interpretazione, sicché esse non possono essere applicate, estensivamente o per analogia, ad ipotesi diverse da quelle espressamente previste.
In definitiva la Suprema Corte ha quindi affermato il seguenti principio di diritto:
«La nullità comminata dall’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della L. n. 47 del 1985 va ricondotta nell’ambito del comma 3 dell’art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile».
Pur tuttavia non può ritenersi estensibile il regime della nullità in maniera così ampia come vorrebbe la teoria cosiddetta sostanzialista. E pertanto è stato altresì affermato che: «In presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato».