Cassazione civile, sez. II, 17 giugno 2021, n. 17391
Le tabelle millesimali vanno riviste se con il cambio di destinazione d’uso è variato il valore delle unità immobiliari
Va disposta la revisione delle tabelle millesimali del condominio, anche nell’interesse di un solo condomino, se a seguito del cambio di destinazione d’uso di una o più unità immobiliari si è notevolmente alterato il rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano. Nella fattispecie è stata effettuata la trasformazione da parte di un condomino dei solai grezzi di sua proprietà in vani abitabili e la trasformazione di un locale sotterraneo di proprietà di un altro condomino in un appartamento.
Gli altri condomini attesa la notevole alterazione del rapporto originario tra i valori delle singole porzioni di piano per le mutate condizioni delle due unità immobiliari comprese nel Condominio, hanno richiesto la modifica delle tabelle millesimali, trovando però l’opposizione dei suddetti due condomini, evidentemente svantaggiati da tale mutamento che avrebbe portato ad un incremento dei relativi millesimi e, conseguentemente, delle spese oggetto di ripartizione. Le parti sono finite quindi in causa, dove hanno trovato ragione i condomini richiedenti la modifica delle tabelle millesimali.
I condomini che hanno modificato le rispettive proprietà si sono spinti fin davanti alla Corte di Cassazione, dove hanno osservato che i giudici ci merito avrebbero errato nel giungere alla decisione, fondata sull’erroneo presupposto che in entrambe le proprietà fossero stati eseguiti interventi di natura fisica al fine di creare una nuova unità abitativa, qualificando i lavori come «innovazioni di vasta portata», quando in realtà l’unico elemento innovativo era la regolarizzazione amministrativa degli appartamenti.
La Suprema Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso confermando la soluzione adottata dalla Corte d’appello di Bologna in quanto conforme all’elaborazione giurisprudenziale (cfr. Cass. Sez. 2, 13/09/1991, n. 9579; Cass. Sez. U, 09/07/1997, n. 6222; Cass. Sez. 2, 22/11/2000, n. 15094; Cass. Sez. 2, 26/03/2010, n. 7300), secondo cui, in materia di condominio negli edifici, le tabelle millesimali, ex art. 69 disp. att. c.c., n. 2, possono essere rivedute e modificate (anche nell’interesse di un solo condomino) se è notevolmente alterato il rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Tale notevole alterazione del rapporto tra i valori proporzionali non è necessariamente correlata ad una modificazione materiale dello stabile, potendosi anche avere la creazione di un nuovo piano con mantenimento degli originari valori proporzionali. Compete perciò al giudice del merito stabilire, di volta in volta, se il mutamento delle condizioni dei luoghi o le opere realizzate siano tali da implicare la revisione di detti valori e il suo giudizio sul punto, che si concreta in un accertamento di puro fatto, rimane sottratto al controllo di legittimità se, come nel caso esame, risulta sorretto da adeguata motivazione.
Art. 69 Disp. Att.ne la Codice Civile
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali (1).
Cassazione civile, sez. II, 17 giugno 2021, n. 17391
